Ein Debattenbeitrag aus Sicht der Wohnungswirtschaft

Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und verspricht mehr Technologieoffenheit. Für Wohnungsunternehmen bedeutet das zunächst vor allem eines: neue Begriffe, neue Paragrafen, neue Berechnungsmethoden – und die berechtigte Frage, was davon tatsächlich Substanz hat und was Verwaltungsaufwand ohne echten Effekt bleibt. Ein Blick auf zwei typische Bestandsgebäude zeigt: Der eigentliche Hebel liegt nicht in der neuen Gesetzestechnik, sondern in der Erzeugungsseite der Wärme – und dort eröffnet das GModG der Branche tatsächlich attraktive Perspektiven.

Zwei Gesetzesbaustellen, die man nicht verwechseln sollte

Wer sich mit den Neuerungen beschäftigt, stößt schnell auf einen Begriff, der in den Fachdebatten für Verwirrung sorgt: die Carnot-Methode. Für die Praxis der Wohnungswirtschaft ist entscheidend, klar zu trennen, wo diese Methode überhaupt greift – und wo nicht.

Hintergrund: Carnot-Regel in der Wohnungswirtschaft

Anlage 9 GEG/GModG – die Basis des Energieausweises. Hier ändert sich tatsächlich einiges:

Kategorie	GEG (bisher)	GModG (neu)	Änderung
Strom, netzbezogen	560 g CO₂-Äq/kWh	100 g CO₂-Äq/kWh	starke Absenkung
Verdrängungsstrommix	860 g CO₂-Äq/kWh	entfällt	Angabe nicht mehr nötig
Fernwärme/Nahwärme aus KWK (Methode)	Stromgutschriftmethode (DIN V 18599-1 Anh. A.4) oder feste Tabellenwerte (180–400 g/kWh)	ausschließlich Carnot-Methode (DIN EN 15316-4-5:2017-09)	Methodenwechsel
Fernwärme aus Heizwerken (ohne KWK)	300–400 g/kWh (fossil), 60 g/kWh (erneuerbar)	vermutlich unverändert	keine KWK betroffen
Berechnungsnorm insgesamt	DIN V 18599:2018-09	DIN/TS 18599:2025-10	neue Grundnorm
Vorketten-Pauschalzuschlag	20 %, mind. 40 g/kWh	unverändert übernommen	keine Änderung
Fossile Brennstoffe (Heizöl, Erdgas, Flüssiggas)	310 / 240 / 270 g/kWh	nach bisherigem Kenntnisstand unverändert	keine Änderung dokumentiert

Das betrifft den im Energieausweis ausgewiesenen THG-Wert – ein Faktor für Vermarktung, energetische Einstufung und perspektivisch auch für Förderfähigkeit.

CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) – die Nebenkostenabrechnung. Hier gilt: Die Carnot-Methode kommt nicht zum Einsatz. Für Fernwärme aus KWK bleibt weiterhin die sogenannte finnische Methode nach der Zuteilungsverordnung 2020 maßgeblich – das GModG ändert daran nichts. Was sich im CO2KostAufG tatsächlich ändert, betrifft ausschließlich neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen nach § 43 GModG: Für sie gilt ab 2028 eine pauschale hälftige Teilung von CO₂-Kosten und Gasnetzentgelten zwischen Vermieter und Mieter, ab 2029 zusätzlich für die Mehrkosten des biogenen Brennstoffanteils der sogenannten „Bio-Treppe” – und zwar unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Das bisherige Stufenmodell, das den Vermieteranteil nach der Gebäudeeffizienz gestaffelt hatte (bis zu 95 % bei schlechten Gebäuden), bleibt für fernwärmeversorgte Gebäude vollständig bestehen.

Diese Trennschärfe ist für die Wohnungswirtschaft mehr als juristische Feinarbeit: Sie entscheidet darüber, welcher Kostenhebel für welches Gebäude überhaupt zieht.

Zwei Gebäude, zwei Wirklichkeiten! Die Unterschiede lassen sich an zwei typischen Beständen greifbar machen.

Gebäude A – Neue Gasheizung mit “Bio-Treppe”

Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus erhält 2029 eine neue Gasheizung (Verbrauch 200.000 kWh/Jahr, Bio-Anteil 10 % nach § 43 GModG).

	Alt (Stufenmodell)	Neu (GModG, pauschal 50/50)	Delta
CO₂-Kosten Vermieter	2.352 €	1.307 €	−1.045 €
CO₂-Kosten Mieter	261 €	1.307 €	+1.046 €
Netzentgelt Vermieter	0 €	200 €	+200 €
Bio-Mehrkosten Vermieter	0 €	300 €	+300 €
Vermieter gesamt	2.352 €	1.807 €	−545 €
Mieter gesamt	261 €	1.807 €	+1.546 €

Unter dem alten Stufenmodell hätte der Vermieter wegen der schlechten Gebäudeeffizienz rund 90 % der reinen CO₂-Kosten getragen. Unter der neuen pauschalen 50/50-Regel sinkt dieser Anteil zwar, dafür kommen aber neue, ebenfalls hälftig zu tragende Positionen hinzu (Netzentgelte, Bio-Mehrkosten). Unter dem Strich sinkt die Vermieterlast leicht – ein Effekt, der im Wesentlichen eine Umverteilung zwischen den Vertragsparteien ist, kein Rückgang der Gesamtkosten. Die absoluten CO₂-Emissionen des Gebäudes bleiben unverändert bei 40,2 Tonnen im Jahr.

Gebäude B – Fernwärme im Wandel des Erzeugungsmixes

Ein vergleichbares Gebäude (300.000 kWh/Jahr, 2.000 m² Wohnfläche) hängt an einem Fernwärmenetz. Hier bleibt die Aufteilungsmethodik (Stufenmodell) unverändert – es ändert sich der Erzeugungsmix des Netzes.

Variante	Mix	Netz-Emissionsfaktor	CO₂-Ausstoß Gebäude	CO₂/m²
1 – aktuell	40 % Kohle, 40 % Gas, 20 % Müllverbrennung (alle KWK)	186,4 g/kWh	55,92 t/Jahr	27,96 kg/m²
2 – 2032	40 % Tiefengeothermie, 20 % Abwärme, 40 % Gas mit 15 % Bio-Anteil	68,3 g/kWh	20,50 t/Jahr	10,25 kg/m²

	Variante 1 (aktuell)	Variante 2 (2032)	Delta
CO₂-Kosten gesamt	4.194 €	1.538 €	−2.656 €
Vermieteranteil (Stufenmodell)	2.936 € (70 %)	154 € (10 %)	−2.782 €
Mieteranteil (Stufenmodell)	1.258 € (30 %)	1.384 € (90 %)	+126 €

Der entscheidende Unterschied zu Gebäude A: Weil das Gebäude durch den saubereren Netzmix in eine deutlich günstigere Stufe rutscht, sinkt der Vermieteranteil nicht nur relativ, sondern die Gesamtkosten sinken absolut um 63 % – für beide Vertragsparteien.

Warum das ein gutes Argument für die Fernwärme-Dekarbonisierung ist

Genau hier liegt aus Sicht der Wohnungswirtschaft die eigentliche Nachricht des Sommers 2026: Wer auf ein dekarbonisierungsfähiges Wärmenetz setzt, profitiert doppelt und ohne eigenes Investitionsrisiko am Gebäude. Während der Weg über die Bio-Treppe bei Gasheizungen strukturell ein Nullsummenspiel mit Marktpreisrisiko bleibt – die Preise für Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff bestimmt der Markt, nicht das Wohnungsunternehmen –, verschiebt sich bei Fernwärme die gesamte Kostenkurve nach unten, sobald das Netz selbst grüner wird.

Und dafür gibt es gute Gründe zur Zuversicht: Fernwärmenetze unterliegen ohnehin bereits eigenständigen, deutlich verschärften Dekarbonisierungspflichten nach § 32 Wärmeplanungsgesetz. Das GModG selbst nennt den Anschluss an ein Wärmenetz ausdrücklich als vollwertige, technologieoffene Erfüllungsoption für den Heizungstausch (§ 42 Abs. 2 Nr. 8). Tiefengeothermie, industrielle Abwärme und Großwärmepumpen sind dabei keine exotischen Zukunftstechnologien mehr, sondern in vielen deutschen Netzen bereits im Ausbau – oft gefördert über die Bundesförderung für effiziente Wärmenetze. Für Wohnungsunternehmen mit Bestand in Netzgebieten heißt das: Sie müssen nicht auf teure Einzelmaßnahmen am Gebäude setzen, um von sinkenden CO₂-Kosten zu profitieren – der Hebel liegt zu einem erheblichen Teil beim Netzbetreiber, und die Investitionsentscheidung dorthin zu begleiten und einzufordern, wird strategisch wertvoller als jede Einzelgebäude-Sanierungsdebatte.

Auch der neue, niedrigere Stromfaktor in Anlage 9 (100 statt 560 g/kWh) zahlt mittelbar auf diese Entwicklung ein: Wärmepumpen-basierte Netz- und Objektlösungen werden im Energieausweis günstiger bewertet, was Bestandsgebäude mit Wärmepumpenanschluss – ob dezentral oder als Großwärmepumpe im Netz – energetisch aufwertet, ganz ohne bauliche Eingriffe an der Gebäudehülle.

Fazit: Der eigentliche Hebel liegt am Netz, nicht am Paragrafen

Die Neuregelungen des GModG bringen der Wohnungswirtschaft unbestreitbar mehr Verwaltungsaufwand – zwei parallele Berechnungsmethoden (Carnot für den Energieausweis, finnische Methode für die Nebenkostenabrechnung), neue Abrechnungspositionen für Netzentgelte und Bio-Mehrkosten, neue Dokumentationspflichten. Doch wer den Blick von der Paragrafenebene auf die Erzeugungsseite lenkt, erkennt: Die eigentlich guten Nachrichten liegen nicht in der Umverteilung von Kosten zwischen Vermieter und Mieter, sondern in der fortschreitenden Dekarbonisierung der Fernwärmenetze, die das GModG als vollwertige und ausdrücklich gewünschte Erfüllungsoption stärkt. Für Wohnungsunternehmen, die auf Netzanschluss statt auf Einzelheizungslösungen setzen, eröffnet sich damit ein Weg, CO₂-Kosten für Eigentümer und Mieter gemeinsam zu senken – ohne das finanzielle Risiko volatiler Biobrennstoffpreise, das die Bio-Treppe bei fossilen Einzelheizungen mit sich bringt.

Ausblick: Der Verbrauchsausweis bleibt ein verlässlicher Anker

Bei aller Neuordnung von Berechnungsmethoden und Kostenaufteilung lohnt sich zum Schluss der Blick auf ein Element, das der Wohnungswirtschaft tatsächlich Planungssicherheit verschafft: den Verbrauchsausweis (V-Ausweis). Während das GModG den Bedarfsausweis für Nichtwohn- und künftig auch für gemischt genutzte Gebäude verbindlich vorschreibt – der bisherige § 106 GEG zu getrennt zu behandelnden Gebäudeteilen entfällt zugunsten einer einheitlichen, überwiegend bilanzierten Betrachtung –, bleibt der V-Ausweis für reine Wohngebäude ausdrücklich erhalten. Für den weit überwiegenden Teil der Bestände in der Wohnungswirtschaft heißt das: Das etablierte, verbrauchsbasierte und vergleichsweise unbürokratische Ausweisverfahren wird durch das GModG nicht infrage gestellt, sondern als gesetzlich verankerte Option fortgeschrieben – ergänzt um digitale, maschinenlesbare Ausstellung und neue Pflichtangaben wie Lebenszyklus-THG oder EE-Anteil am Standort, die sich in bestehende Abrechnungs- und Verbrauchsdatenprozesse integrieren lassen, ohne dass es einer aufwendigen Neuberechnung nach Bedarfsmethodik bedarf. In einer Reform, die an vielen Stellen neue Berechnungslogiken einführt, ist das eine der wenigen verlässlichen Konstanten – und ein Argument dafür, dass sich der bürokratische Mehraufwand des GModG für Wohnungsunternehmen in Grenzen halten dürfte, solange sie an ihrem bewährten Verbrauchsausweis-Verfahren festhalten können.