Wohnungswirtschaft fehlte als Bindeglied: Praxislösungen zur Dekarbonisierung im Praxispfad

28. April 2026/Jörg Lorenz

Wir hatten uns solche Möglichkeiten bis her nicht zugetraut. Doch die schmerzliche Duldungs-Situation verschlossener Lieferwege muss uns zu kreativen Lösungswegen führen: Deutschland sucht nach Ideen für bezahlbare Wärme – mit innovativen Wegen, sie wirklich zu bauen und zu bezahlen. Drei Beispiele stechen dabei aktuell heraus: Frankenthal/Ludwigshafen, Münster und Berlin-Bohnsdorf. Sie zeigen, dass der Praxispfad über die Dekarbonisierung nicht abstrakt ist, sondern konkret, finanzierbar und skalierbar. Doch erst mit einer bislang unterschätzten dritten Systemebene wird daraus ein sozial tragfähiges System: die Wohnungswirtschaft. Sie entscheidet letztlich darüber, ob aus investierbarer Infrastruktur auch bezahlbare Wärme im Alltag der Menschen wird.

Frankenthal & Ludwigshafen: Wenn Versorger zum Möglichmacher werden – und Vermieter zum Preisanker

Hier kommt die Technische Werke Ludwigshafen am Rhein AG (TWL) ins Spiel – nicht als bloßer Versorger, sondern als aktiver Unterstützer der Immobilienwirtschaft. Gemeinsam mit den Stadtwerken Frankenthal hat TWL eine Projektgesellschaft gegründet. Das bedeutet:

technisches Know-how (Großwärmepumpe, Netzintegration)
Systemverständnis (Übersetzung von Abwärme in Fernwärme)
Finanzierungsfähigkeit (BEW-Förderung, Investorenstruktur)
Vertrauen als kommunaler, langfristiger Akteur

Und genau hier entsteht eine neue Ebene: Die Wohnungswirtschaft wird zum Abnehmer mit Verantwortung. Denn:

Wohnungsunternehmen schließen langfristige Wärmelieferverträge
sie bündeln Nachfrage über ganze Quartiere
sie übersetzen Wärmepreise in Warmmieten

Damit wird aus Technik soziale Realität.Die Wohnungswirtschaft fungiert hier als:

Nachfragegarant (sichert Auslastung der Anlage)
Preisvermittler (zwischen Infrastrukturkosten und Mietern)
Stabilisator (langfristige Vertragsstrukturen)

Ohne sie gäbe es zwar eine Anlage – aber keinen sozial akzeptierten Wärmepreis. Warum Investoren hier einsteigen: Das Projekt hat etwas, das innovative Geschäftsmodelle belebt:

klare physische Infrastruktur
planbare Nachfrage – weil Wohnungsunternehmen bündeln
langfristige Einnahmen – weil Mietverhältnisse stabil sind
CO₂-Einsparung

Und TWL übersetzt all das in eine Struktur, die Investoren verstehen: eine Projektgesellschaft mit klar definiertem Risiko und Cashflow. Die Ergänzung durch die Wohnungswirtschaft: Sie macht aus „Nachfrage“ eine bankfähige Größe.

2. Münster: Vertrauen statt Einzelprojekt – und Mieter als indirekte Investoren

Während Frankenthal ein starkes Einzelprojekt ist, geht Münster einen anderen Weg. Hier steht nicht eine Anlage im Mittelpunkt, sondern eine Haltung: „Wir investieren systematisch in eine klimaneutrale Stadt – und laden Kapital ein, uns dabei zu vertrauen.“ Die Schuldscheinstrategie

viele Investoren
standardisierte Finanzierung
langfristige Laufzeiten
gebündelte Projekte

Dazu gehört z. B. eine große Solarthermieanlage der Stadtwerke Münster. Wo die Wohnungswirtschaft hier wirkt: In Münster ist sie weniger sichtbar – aber genauso entscheidend:

große kommunale oder genossenschaftliche Bestände sichern Abnahme von Fernwärme
energetische Sanierungen koppeln sich mit neuen Wärmesystemen
Mietstrukturen sorgen für soziale Verteilung der Kosten

Und noch etwas passiert: Bürger investieren indirekt doppelt: als als Kapitalgeber (über Schuldscheine, Banken, Versicherungen) und als als Mieter (über Wärmekosten). Das funktioniert nur, wenn Vertrauen besteht, dass Preise stabil bleiben, Investitionen sinnvoll sind und die soziale Balance gewahrt wird. Die Wohnungswirtschaft ist hier der Übersetzer zwischen Kapitalmarkt und Alltag.

3. Berlin-Bohnsdorf: Bürgerinitiative im FW-unversorgten Außenbezirk

Mit Bohnsdorf tritt neben das angebotsgetriebene Modell Frankenthal und das finanzierungsgetriebene Modell Münster nun ein drittes, gemeinschaftsgetriebenes Modell. Die Arbeiter-Baugenossenschaft „Paradies“ eG. (benannt nach dem Straßennamen des Firmensitzes, der Paradiesstr.) stellte fest, dass der neu veröffentlichte kommunale Wärmeplan keine Versorgung des Bestandes in diesem “Außenbezirk” vorsieht. „Wir investieren unser genossenschaftliches Know-How in eine parallele Entwicklung einer Bürger-Energiegenossenschaft, um gleichzeitig unsere Bestände und die zahlreichen Einzelgebäude in unserem Stadtteil insgesamt zu versorgen. Eine von uns beauftragte, BEW-geförderte Tiefengeothermie-Machbarkeitsstudie gibt uns recht. Die fehlende Finanzierung der CAPEX streben wir über eine Bürger-Energiegenossenschaft an, die – ähnlich wie in ländlichen Bereichen mit Biogas und Holzhackschnitzeln – eine Nahwärmenetz-Versorgung nun auf tiefengeothermischer Basis erzeugt .“ Die Vorgehensweise

Nutzung der vorhandenen Aufsuchungsgenehmigung für den Stadtteil
gemeinsame Finanzplanung der CAPEX mit einer neu zu gründenden Bürger-Energiegenossenschaft nach dem Vorbild des Stadtteils Charlottenburg (Siedlung Eichkamp)
Nutzung der höheren Wärmedicht im Vergleich zu ländlichen Projekten für langfristig optimierte Mischpreise für alle
Gebündeltes Vorgehen im gemeinsamen Projekt

Und noch etwas passiert: Bürger investieren indirekt dreifach: als Kapitalgeber (über genossenschaftöliche Verpflichtungen), als Mieter (über Wärmekosten) und als Mitgestalter klimaneutraler, dekarbonisierter Wärme in Nullemissions-Strategien

Das funktioniert nur, wenn Vertrauen besteht, dass Preise stabil bleiben, Investitionen sinnvoll sind und die soziale Balance gewahrt wird. Die Wohnungsgenossenschaft ist hier der Übersetzer zwischen Kapitalmarkt und Alltag.

Drei Modelle – drei Akteure

Neu hinzu kommt die Wohnungswirtschaft als dritter Stabilitätsanker.

Jetzt wird klar: Ohne Wohnungswirtschaft ist keine Übertragbarkeit vollständig.

1. Das TWL-Modell – mit Wohnungswirtschaft als Voraussetzung ist sehr gut übertragbar, wenn große industrielle/kommunale Wärmequellen vorhanden sind, große Anlagen möglich sind, ein starker Versorger existiert und organisierte Wohnungsbestände vorhanden sind. Neben der Solarthermie und der Abwärme zählt auch die Tiefengeothermie zum Kreis der gestaltenden Akteure. Waren offene Systeme regional nur eingeschränkt kalkulierbar, kommen nun massiv neue geschlossene Loop-Systeme ins Spiel, die überall in Deutschland ebenso einsetzbar wie autarkieförderlich sind.

2. Das Münster-Modell – mit Wohnungswirtschaft als sozialem Korrektiv

Das Modell ist gut übertragbar, wenn die Stadt bonitätsstark ist, mehrere Projekte parallel laufen und große Abnehmer wie Wohnungsunternehmen eingebunden sind. Denn die Wohnungswirtschaft sorgt dafür, dass Investitionen nicht zu sozialen Verwerfungen führen, Wärmepreise in Mietsysteme integriert werden und die Skalierung politisch akzeptiert bleibt. Die Grenze: ohne große Bestände fehlt der Hebel für soziale Balance.

3. Das Bohnsdorfer Modell – mit Wohnungswirtschaft als sozialem Korrektiv

Das Modell ist gut übertragbar, wenn die von der kommunalen Planung (fehlende FW-Netz) betroffenen Bürger mit ins Boot einer langfristigen Nullemissions-Lösung bei stabilen Zukunftspreisen der Wärme geholt werden. Denn das Know-How der existierenden Genossenschaft sorgt dafür, dass der von vielen Büprgern mit Skepsis gesehene Grünmdungs- und Umsetzungsprozess einer neuen Genossenschaft routiniert abgewickelt werden kann. Bürger versorgen sich selbst.

Voraussetzung: Die Kosten einer Machbarkeitsstudie müssen von einer Entität (hier die WoWi) übernommen werden, um Klarheit zu erzielen und planbare Eckpunkte für die Finanzierung zu schaffen. Lesson learned: nicht nur auf denm Versorger verlassen! Ländliche Netze auf Biogas- und Holzhackschnitzel-Basis funktionieren mit ca. 5.000 bis 7.000 € für den Haus-Stich und 13 – 17 ct Wärmepreis in geringer Wärmedichte: das funktioniert nun in Außenbezirken von Großstädten besser, weil hier eine ungleich höhere Wärmedichte vorliegt. Die Preise inkl. Nahwärmenetz-Kosten können also nur günstiger werden.

Die eigentliche Lehre: die Dekarbonisierung über den Praxispfad braucht drei Systeme gleichzeitig

Technik (Versorger wie TWL)
Kapital (Investoren / Schuldscheine)
Soziale Einbettung (Wohnungswirtschaft)

Frankenthal zeigt: Man kann Projekte baubar machen
Münster zeigt: Man kann Transformation finanzierbar machen
Bohnsdorf zeigt: Man kann sie sozial tragfähig machen

Ein Blick nach vorn: Die unterschätzte Schlüsselrolle

Die Zukunft wird wahrscheinlich eine Mischung sein: große Einzelprojekte erreichen eine Portfoliofinanzierung über kommunale Kooperationen unter enger Integration der Wohnungswirtschaft. Wenn Städte anfangen, wie Münster zu denken, wie TWL zu handeln und wie Wohnungsunternehmen zu verantworten, entstehen neue Kombinationen aus einer Dekarbonisierung, die nicht nur gebaut und bezahlt wird – sondern auch für die Bezahlbarkeit der Gebäude-Energiewende sorgt. Und: für Autarkie! Die Straße von Hormuz ist dann kein Angstmacher mehr!