Kaum ein Termin in diesem Spätsommer trifft den Kern der aktuellen Fernwärme-Transparenzdebatte so genau wie die Veranstaltung „Tiefengeothermie: Revolution oder Evolution?“, die IHK Berlin und CO2zero am 31. August 2026 gemeinsam ausrichten. Das liegt vor allem am Timing: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist gerade erst in Kraft getreten, die eigentlichen Streitfragen zu Wärmepreisen, Kostenumlage und Investitionssicherheit sind aber – wie der folgende Artikel zeigt – bewusst in nachgelagerte Verordnungen verschoben worden, die noch verhandelt werden. Genau in dieses offene Zeitfenster hinein diskutiert die Veranstaltung am Beispiel der Tiefengeothermie dieselben Fragen, die aktuell auch die gesamte Wärmewende im Bestand prägen.

Das zeigt sich am Aufbau der Agenda selbst: Nach einer wirtschaftlichen und politischen Einordnung der Tiefengeothermie als größte unausgeschöpfte Nullemissions-Quelle für die Fernwärme widmet sich die Veranstaltung gezielt der Bezahlbarkeit von Wärmepreisen generell und der Frage, wie sich neue Wärmelösungen auf Nebenkosten, Mieterhöhungen und regulatorische Klarheit bei Umlagefähigkeit und Preisaufsicht auswirken – mit wohnungswirtschaftlicher Keynote. Im  Panel rückt die Finanzierungs- und Risikofrage in den Mittelpunkt – sind fossilfreie Wärmequellen „bankable“, oder scheitern sie an fehlender Investitionssicherheit? Alle weiteren Themenblöcke spiegeln damit im Kleinen dieselbe Grundfrage: Wer trägt das Risiko – Versorger, Staat oder Mieter –, und wie schnell schafft die Politik den regulatorischen Rahmen, der Investitionen in klimafreundliche Wärme überhaupt planbar macht?

Anmeldungsseite der IHK

Mit anderen Worten: Die Veranstaltung ist keine Randnotiz zu einem Nischenthema, sondern eine hochaktuelle Fallstudie zur zentralen Frage der Wärmewende im Bestand – bezahlbare, planbare Wärme, die tatsächlich bei den Mietern ankommt, statt in ungeklärten Zuständigkeiten zwischen Bund, Versorgern, Kommunen und Vermietern zu versanden. Der folgende Artikel ordnet diese Debatte ein und zeigt, warum die politische Reformgeschwindigkeit bei Wärmelieferverordnung, AVB-FernwärmeV und Preisaufsicht jetzt über Erfolg oder Scheitern der Wärmewende im Gebäudebestand entscheidet.

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Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft und beendet damit formal die Ära des umstrittenen „Heizungsgesetzes“. Für die Wohnungswirtschaft ist das zunächst eine gute Nachricht: Die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist vom Tisch, Technologieoffenheit ersetzt behördliche Detailsteuerung. Wer in den letzten zwei Jahren versucht hat, Modernisierungsfahrpläne für einen Bestand aus den 1960er- und 70er-Jahren zu planen, weiß: diese Kurskorrektur war überfällig. Doch wer genauer hinschaut, erkennt schnell: Das eigentliche Gesetz ist nur die halbe Miete. Die Fragen, die für Vermieter und Wohnungsunternehmen operativ am meisten wiegen – Kostenumlage, Fernwärme-Anschlusszwang, Contracting-Regeln, Preisaufsicht – sind bewusst in nachgelagerte Verordnungen ausgelagert worden, die jetzt erst verhandelt werden. Für die Branche bedeutet das: Aufatmen mit Vorbehalt.

Die gute Nachricht: mehr Technologieoffenheit, mehr Zeit

Mit dem Wegfall der pauschalen 65-%-Regel können Wohnungsunternehmen wieder wirtschaftlich sinnvolle, auf den jeweiligen Bestand zugeschnittene Lösungen wählen, statt sich auf eine einzige politisch bevorzugte Technologie festlegen zu müssen. Die neue „Biotreppe“ und die erst ab 2028 greifende Grüngasquote strecken zudem den Investitionsdruck über einen deutlich längeren Zeitraum – wichtig für Unternehmen, die ohnehin mit knappen Handwerkerkapazitäten, steigenden Baukosten und einer angespannten Förderkulisse kämpfen. Auch die Ankündigung, die Heizungsförderung bis mindestens 2029 zu sichern, ist aus Sicht der Branche ein Signal, das Investitionsentscheidungen erleichtert.

Die eigentliche Baustelle: Fernwärme, Contracting und die Kostenneutralität

Das Tagesthema Tiefengeothermie bringt es auf den Punkt: hier lauert aus Sicht der Wohnungswirtschaft die eigentliche Gefahr. Das sogenannte Kostenneutralitätsgebot – eigentlich als Mieterschutz gedacht – entwickelt sich in der Praxis zunehmend zur Investitionsbremse. Wer als Vermieter von einer alten Öl- oder Gasheizung auf ein Fernwärme- oder Contracting-Modell umstellen will, muss lückenlos nachweisen, dass die neuen Wärmekosten die alten nicht übersteigen – mit Berechnungshilfen, die selbst Branchenkenner als zu kompliziert empfinden. Die jüngsten BGH-Urteile vom Mai 2026 haben diese Beweislast noch einmal verschärft: Sie liegt vollständig beim vermietenden Eigentümer, und ohne belastbaren Nachweis drohen Rückforderungen.

Das Ergebnis ist paradox: ausgerechnet der Umstieg auf klimafreundlichere zentrale Wärmeversorgung – politisch eigentlich erwünscht – wird durch die bestehende Regulierung erschwert. Die Wohnungswirtschaft fordert deshalb seit Langem, gemeinsam mit Verbänden wie Haus & Grund eine zügige Reform der Wärmelieferverordnung und der AVB-Fernwärmeverordnung. Union und SPD haben sich zwar im Grundsatz auf eine Modernisierung geeinigt, konkrete Ergebnisse stehen aber noch aus – „in den kommenden Wochen“ ist seit Monaten die Formel der Koalition.

Verbraucherschutz ja – aber nicht auf Kosten der Investitionsfähigkeit

Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist niemand ernsthaft gegen mehr Preistransparenz bei Fernwärme. Die Musterfeststellungsklagen des vzbv gegen mehrere große Fernwärmeversorger zeigen, dass es hier echten Regulierungsbedarf gibt – gerade weil Endkunden faktisch keinen Anbieterwechsel vornehmen können. Problematisch wird es aber, wenn Verbraucherschutzforderungen (schärfere Preisaufsicht, verschärfte Kostenneutralitätsprüfung, neue Schlichtungsstelle) am Ende dazu führen, dass sich für Vermieter der bürokratische und finanzielle Aufwand eines Umstiegs auf Fernwärme oder Contracting als unlösbare Kostenfalle erweist. Dann bleibt am Ende die alte, klimaschädlichere Heizung länger stehen – das Gegenteil dessen, was eigentlich erreicht werden soll.

Die verschenkte Planungssicherheit: Was auf dem Spiel steht, wenn die Koalition jetzt zögert

Genau hier liegt der eigentliche Kipppunkt – und er verdient deutlichere Worte, als die üblichen Formeln von „zeitnaher Umsetzung“ es zulassen. Das GModG hat der Wohnungswirtschaft nach zwei Jahren Unsicherheit erstmals wieder einen belastbaren gesetzlichen Rahmen für Heizungsentscheidungen gegeben. Dieser Rahmen ist aber nur so viel wert wie die Verordnungen, die ihn im Alltag mit Leben füllen – und genau dort herrscht seit Monaten Stillstand. Wenn die im Koalitionsvertrag versprochene Modernisierung von Wärmelieferverordnung, AVB-FernwärmeV und Preisaufsicht jetzt nicht zügig und praxisnah kommt, drohen aus Sicht der Wohnungswirtschaft konkret folgende Konsequenzen:

• Investitionsstau statt Investitionssicherheit. Solange unklar bleibt, wie die Kostenneutralität künftig nachzuweisen ist und ob das Kostenneutralitätsgebot gelockert wird, werden Wohnungsunternehmen Fernwärme- und Contracting-Projekte auf Eis legen, statt sie jetzt anzustoßen. Die durch das GModG gewonnene Technologieoffenheit verpufft, weil das wirtschaftlich attraktivste Modell – der Umstieg auf zentrale Wärmenetze – regulatorisch der unsicherste Weg bleibt.
• Weiterlaufende fossile Bestandsheizungen. Jede Verzögerung bei der Verordnungsreform verlängert faktisch die Lebensdauer alter Öl- und Gasheizungen im Bestand – nicht aus mangelndem Klimawillen der Vermieter, sondern weil der rechtssichere Weg zur Alternative fehlt. Das konterkariert genau das Ziel, das die Politik mit dem GModG eigentlich verfolgt.
• Wachsendes Rechts- und Prozessrisiko. Ohne klare, praxistaugliche Nachweisregeln bleibt die Rechtsprechung – wie die BGH-Urteile vom Mai 2026 zeigen – der eigentliche Regelgeber. Für einzelne Wohnungsunternehmen bedeutet das: Rückforderungsrisiken, Rechtsstreitigkeiten mit Mietern und im Zweifel Schadensersatzforderungen, obwohl sie im Sinne der Klimaziele gehandelt haben.
• Vertrauensverlust in die Verlässlichkeit der Politik. Die Ampel ist an genau dieser Aufgabe – dem Ausgleich zwischen Fernwärmeunternehmen und Verbrauchern in der Wärmelieferverordnung – bereits gescheitert. Wiederholt sich dieses Muster, wird die Branche ihre Investitionsentscheidungen künftig noch stärker von tatsächlich verabschiedeten Verordnungen statt von politischen Absichtserklärungen abhängig machen – mit der Folge, dass sich die Modernisierung des Bestands weiter verzögert.
• Verlagerung der Kosten auf Mieter und Eigentümer. Bleibt die Preisaufsicht bei Fernwärme unscharf, tragen am Ende die Endkunden das Risiko intransparenter Preisformeln – die laufenden vzbv-Musterklagen sind dafür bereits ein Warnsignal. Ohne funktionierende Schlichtungsstelle wird jeder Einzelfall zum Gerichtsverfahren, was weder Verbrauchern noch Vermietern noch Versorgern nützt.
• Standortnachteil im Vergleich zu anderen Wärmenetz-Regionen. Kommunen und Versorger, die – wie Berlin mit seinem im Juni 2026 beschlossenen Wärmeplan – bereits konkrete Ausbaupfade für Wärmenetze definiert haben, brauchen auf Bundesebene passende Rahmenbedingungen. Bleiben diese aus, drohen genau die Städte ins Hintertreffen zu geraten, die beim Fernwärmeausbau eigentlich vorangehen wollen.

Kurz gesagt: Ein Gesetz, das Technologieoffenheit verspricht, aber die praktikabelsten Wege zur klimafreundlichen Wärmeversorgung – Fernwärme und Contracting – durch ungeklärte Anschlussregelungen blockiert, löst das eigentliche Problem nicht, sondern verschiebt es nur um ein paar Monate oder läßt es gar versanden. Die Wohnungswirtschaft plädiert daher für einen klaren Fahrplan: klare, aber praxistaugliche und automatisierbare Nachweisverfahren zur Kostenneutralität, eine funktionierende Schlichtungsstelle, die Streit außergerichtlich löst, statt ihn über Jahre in Musterklagen zu verlagern – und vor allem: konkrete, terminierte Eckpunkte statt der seit Monaten wiederholten Formel „in den kommenden Wochen“.

Fazit

Das GModG selbst ist für die Wohnungswirtschaft ein Schritt in die richtige Richtung. Aber solange die Anschlussregelungen zu Fernwärme, Contracting und Preisaufsicht nicht stehen, bleibt die eigentliche Kernfrage jeder Modernisierungsstrategie – „Wie stelle ich rechtssicher und wirtschaftlich auf klimafreundliche Wärme um?“ – unbeantwortet. Die Branche fordert deshalb von der Koalition, die im Koalitionsvertrag versprochene Modernisierung von Wärmelieferverordnung, AVB-FernwärmeV und Preisaufsicht jetzt zügig und praxisnah umzusetzen, statt sie – wie schon unter der Ampel – im Klein-Klein der Ressortabstimmung versanden zu lassen.

Wie eingangs beschrieben, wird genau dieses Spannungsfeld auch am 31. August auf unserer Veranstaltung zur Tiefengeothermie verhandelt – ein guter Anlass für Sie, die hier skizzierten Forderungen mit Versorgern, Wissenschaft und Politik direkt mit zu diskutieren. Die Veranstaltung ist kostenfrei und wird gestreamt, sprich Präsenz und Online-Teilnahmen sind möglich.

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Die Knackpunkte im Überblick

Streitpunkt	Position Union (v.a. CDU/CSU)	Position SPD	Position Versorger/Stadtwerke (z.B. BDEW)	Position Contractoren/Vermieterverbände	Position Verbraucherschützer
65-%-EE-Pflicht beim Heizungstausch	Abschaffen zugunsten Techno-logieoffenheit – durchgesetzt	Mittragen, aber Klimaneutralitätsziel 2045 rechtlich absichern	Begrüßt mehr Flexibilität, fordert dafür verlässlichen Ausbaurahmen für Fernwärme	Begrüßt Wegfall starrer Vorgaben, entlastet Modernisierungsplanung	Sorge, dass Klimaschutz im Gebäudebestand verwässert wird
Klimaneutralitätspflicht 2045	Verschiebung der Pflicht von Eigentümern auf Brennstofflieferanten (Grüngasquote)	Bestand auf verbindlicher gesetzlicher Ver-ankerung, um GEG-Ersatzpara-graf abzusichern	Fordert klare Definition der „Biotreppe“ und Versorgungssicherheit für grüne Gase	Begrüßt Entlastung der Eigentümer, warnt vor unklarer Verfügbarkeit von Biobrennstoffen	Fordert, dass Zeitplan (2045) nicht weiter aufgeweicht wird
Kostenneutralitätsgebot (Wechsel zu Fernwärme/Contracting)	Will Regelung lockern, um Fernwärmeausbau zu erleichtern	Trägt Reform mit, besteht aber auf wirksamem Mieterschutz	Sieht Gebot als Hemmnis für Netzausbau und Anschlussquoten	Zentraler Kritikpunkt: Nachweispflicht zu komplex, bremst Umstellungen	Verteidigt Gebot als Kernschutz vor Mieterhöhungen durch Contracting
Beweislast bei Kostenneutralität (nach BGH-Urteilen Mai 2026)	Bislang keine klare gesetzgeberische Gegenposition zur BGH-Linie	Begrüßt Stärkung des Mieterschutzes durch Rechtsprechung	Neutral, fordert praxistaugliche Pauschalwerte statt Einzelfall-nachweise	Fordert Entlastung, da Beweislast vollständig bei Vermietern/-Contractoren liegt	Begrüßt strikte Beweislastregel als Schutz gegen überhöhte Umlagen
Reform Wärmelieferverordnung / AVB-FernwärmeV	Grundsätzlich zugesagt, aber ohne konkreten Zeitplan	Grundsätzlich zugesagt, Fokus auf Verbraucherschutzelemente	Drängt auf zügige Reform für Investitionssicherheit	Drängt auf schnel-le, spürbare Ver-einfachung der Nachweis-verfahren	Fordert strengere Regulierung statt reiner Vereinfachung
Fernwärmepreise / Marktmacht	Uneinheitlich, Position Wirtschaftsmini-sterium unklar	Fordert stärkere Preisaufsicht (Koalitionsvertrag)	Weist Vorwurf der Marktmachtausnutzung zurück, verweist auf Investitionskosten	Sieht Preisdruck aus Marktmacht-debatte kritisch für Contracting-Geschäftsmodell	Kartellamt fordert Beweislastumkehr bei Preisen; vzbv führt Musterklagen gegen Versorger
Fernwärme-Schlichtungsstelle	Zugesagt im Koalitionsvertrag, Umsetzung noch offen	Zugesagt im Koalitionsvertrag, Umsetzung noch offen	Befürwortet außergerichtliche Lösung statt Klagewellen	Befürwortet, sofern sie Verfahren beschleunigt statt neue Bürokratie schafft	Fordert wirksame, unabhängige Schlichtungsstelle mit echter Durch-setzungskraft
Grüngas-/Grünheizölquote (Gesetz bis 1.12.2026)	Verantwortung soll bei Brennstofflie feranten liegen	Sieht Quote als Ersatz für gestrichenes Heizungsverbot, drängt auf Umsetzung	Fordert Klarheit über Verfügbarkeit und Kosten grüner Brennstoffe	Uneinheitlich – Sorge vor steigenden Betriebskosten in Bestandsanlagen	Fordert Machbarkeitsnachweis, bevor Kosten auf Verbraucher (Mieter) abgewälzt werden