Auf dem Papier klingt es nach Fortschritt: Erneuerbare Energien werden dezentraler, Bürgerinnen und Bürger sollen von der Energiewende direkt profitieren, das Netzpaket soll den Zubau von Photovoltaik endlich mit dem Netzausbau synchronisieren. Für die deutsche Wohnungswirtschaft aber, die rund 20 Millionen Wohnungen in etwa drei Millionen Mehrfamilienhäusern verwaltet, lauern in den Details der jetzt zur Länder- und Verbändeanhörung freigegebenen Entwürfe zwei Probleme, die aus Sicht der Branche zu wenig politische Aufmerksamkeit bekommen.

1. Die Direktvermarktungspflicht ist Theorie am Reißbrett – für viele Vermieter aber praktisch nicht umsetzbar

 Ab 2027 soll die feste Einspeisevergütung für kleine Photovoltaikanlagen unter 25 kW entfallen. An ihre Stelle tritt die Pflicht zur Direktvermarktung des erzeugten Solarstroms. Was in der Theorie nach mehr Markt und mehr Eigenverantwortung klingt, bedeutet in der Praxis für Zehntausende kleine und mittlere Vermieter – Genossenschaften, Einzeleigentümer, kleinere Wohnungsunternehmen – vor allem eines: zusätzliche Bürokratie ohne verlässliche Partnerstruktur.

Direktvermarkter kalkulieren ihr Geschäft an großen, planbaren Strommengen. Eine 15-kWp-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus mit schwankendem Eigenverbrauch der Mieter ist für viele Vermarkter schlicht unattraktiv – zu kleinteilig, zu unberechenbar, zu aufwendig in der Betreuung. Der Bundesverband Solarwirtschaft hat bereits öffentlich gewarnt, dass viele Anlagenbetreiber schon heute Schwierigkeiten haben, überhaupt einen Direktvermarkter zu finden.

Für die Wohnungswirtschaft heißt das im Zweifel: Anlagen, die eigentlich zur Wärmewende und zur Erfüllung der in mehreren Bundesländern ohnehin bestehenden PV-Dachpflicht beitragen sollen, werden für kleinere Vermieter unwirtschaftlich, bevor sie überhaupt ans Netz gehen. Bezeichnend ist der Vergleich mit dem neuen § 42c EnWG zum sogenannten Energy Sharing, der zum 1. Juni 2026 technisch wirksam wurde. Auch dort zeigt sich, wie stark der Teufel im Detail steckt: Der Sharing-Radius ist zunächst strikt auf das eigene Bilanzierungsgebiet begrenzt und wird erst zum 1. Juni 2028 auf angrenzende Bilanzierungsgebiete derselben Regelzone erweitert – vier Regelzonen (TenneT, 50Hertz, Amprion, TransnetBW) zerschneiden den möglichen Radius praktisch.

Voraussetzung ist ein intelligentes Messsystem mit 15-Minuten-Auflösung sowie zwei getrennte Verträge; Netzentgelte und Abgaben fallen weiterhin an, was den wirtschaftlichen Hebel von vornherein begrenzt. Die 15-Minuten-genaue Aufteilung der gemeinsam erzeugten Energie nach § 42c Abs. 3 Nr. 2 EnWG setzt zwingend ein intelligentes Messsystem mit Smart-Meter-Gateway (iMSys) voraus – ein einfacher digitaler Zähler ohne Gateway speichert Viertelstundenwerte zwar lokal, übermittelt sie aber nicht an Lieferant und Bilanzkreisverantwortlichen und reicht damit nicht aus.

Die gesetzliche Einbaupflicht für ein solches Messsystem ergibt sich aus § 29 Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) – verschärft durch das Solarspitzengesetz vom 25. Februar 2025 – und greift für Letztverbraucher mit einem Jahresverbrauch zwischen 6.000 und 100.000 kWh sowie für PV-Anlagen ab 7 kWp installierter Leistung. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Wer als Vermieter überhaupt am Energy Sharing oder an der Direktvermarktung teilnehmen will, muss zuerst in eine flächendeckende Smart-Meter-Infrastruktur im Gebäudebestand investieren, deren Rollout selbst nach Einschätzung von Branchenbeobachtern bundesweit noch weit hinter dem gesetzlichen Zeitplan zurückliegt (Quelle: elektronik-zeit.de, „Smart-Meter-Pflicht für Energy-Sharing 2026“, Stand 31.12.2025).

Als berechtigte Letztverbraucher gelten neben Privathaushalten nur Kleinstunternehmen, kleine und mittlere Unternehmen – größere Unternehmen sind ausdrücklich ausgeschlossen. Der reale finanzielle Vorteil liegt für die meisten Beteiligten bei geschätzten vier bis zehn Cent Mehrerlös je geteilter Kilowattstunde – deutlich unter den zeitweise kursierenden Versprechen von bis zu 25 Cent. Ein flächendeckender, stabiler Rollout gilt selbst nach Einschätzung von Branchenanalysten frühestens ab 2029 als realistisch, weil Messinfrastruktur und Prozesse bei Netzbetreibern erst aufgebaut werden müssen.

Wenn selbst ein Instrument, das ausdrücklich als Erleichterung für dezentrale Versorgung gedacht war, derart eng gefasst, technisch voraussetzungsreich und wirtschaftlich bescheiden ausfällt, dann ist die Skepsis der Wohnungswirtschaft gegenüber einer verpflichtenden Direktvermarktung für kleine Anlagen mehr als berechtigt. Auch hier drohen Übergangsfristen und Bagatellgrenzen zu fehlen, die kleinere Vermieter vor faktischer Handlungsunfähigkeit schützen würden.

2. Aus einem energiepolitischen Randthema ist ein bilanzielles Kernthema geworden

Der zweite blinde Fleck der aktuellen Reformdebatte betrifft die ökonomische Realität vieler Wohnungsunternehmen. Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung sind längst nicht mehr nur ein freundliches Zusatzangebot an die Mieterschaft – sie sind zu einem handfesten Faktor im Asset-Management geworden. Die durch eigenerzeugten und geteilten Solarstrom verbesserte CO2-Bilanz eines Gebäudebestands ist im institutionellen Portfolio-Reporting direkt mit dem Zugang zu günstigem Fremdkapital verknüpft. ESG-Kriterien sind für viele größere Wohnungsunternehmen kein Kommunikationsthema mehr, sondern eine Bedingung, unter der Banken und Investoren überhaupt noch bereit sind, Sanierungs- und Neubauvorhaben zu finanzieren.

Wer also jetzt die Wirtschaftlichkeit kleiner und mittlerer PV-Anlagen im Bestand über eine schwer umsetzbare Direktvermarktungspflicht schwächt, trifft die Wohnungswirtschaft nicht nur operativ, sondern strukturell – an der Stelle, an der ohnehin knappes Kapital für energetische Sanierung und klimafreundlichen Neubau mobilisiert werden muss. Eine energiepolitische Verschlechterung wird so über Umwege zu einem Investitionshemmnis im gesamten Wohnungsbau – ausgerechnet in einer Zeit, in der Deutschland dringend mehr bezahlbaren und klimafreundlichen Wohnraum benötigt.

Fazit

Die Bundesregierung hat sich beim koalitionsinternen Streit um Netzpaket und EEG-Reform auf einen Kompromiss verständigt, der vor allem die vollständige Streichung von Kompensationszahlungen bei Netzengpässen verhindert hat. Für die Wohnungswirtschaft bleibt der eigentliche Kern des Problems damit aber ungelöst: eine Direktvermarktungspflicht, die an der Realität kleinteiliger Vermieterstrukturen vorbeigeht, und ein energiepolitisches Klima, das die finanzielle Handlungsfähigkeit der Branche beim dringend notwendigen klimafreundlichen Umbau des Wohnungsbestands schwächt statt stärkt.

Die laufende Verbändeanhörung ist die letzte Gelegenheit, hier nachzusteuern – bevor das Kabinett die Entwürfe verabschiedet. Dass die Sorge um belastbare, wirtschaftlich tragfähige Solarstrom-Mengen keine akademische Debatte ist, zeigt ein Blick auf die Marktteilnehmer, die sich in den vergangenen Jahren gezielt als Dienstleister für Mieterstrom und dezentrale Versorgung in der Wohnungswirtschaft etabliert haben.

Anbieter und spezielle Software-Hesteller, die inzwischen im Auftrag von rund 150 Wohnungsunternehmen einen Bestand von mehreren hunderttausend Wohnungen für Mieterstrom-Konzepte planen und begleiten, haben ihr Geschäftsmodell explizit auf verlässliche, skalierbare PV-Strommengen im Bestand zugeschnitten.

Wird die Direktvermarktung kleiner Anlagen unwirtschaftlich oder bleibt der Smart-Meter-Rollout hinter dem gesetzlichen Zeitplan zurück, trifft das nicht nur einzelne Vermieter, sondern untergräbt unmittelbar die Kalkulationsgrundlage genau jener spezialisierten Dienstleister, auf deren Plattformen und Lieferkettenmodelle die Wohnungswirtschaft inzwischen angewiesen ist, um Mieterstrom überhaupt in der Fläche umzusetzen.