Ruhe im Portfolio: Konsequenzen des neuen GMG für die Wohnungswirtschaft
Berlin, den 25.02.2026
Sehen wir einmal ab von kleineren Merkwürdigkeiten wie dem neuen Terminus „Bio-Treppe“ (nein, das sind keine schimmelüberwucherten Holzstufen) und dem Schub für das nun publikere Wort „Grüngas“. Auch sind die „Chef-Verhandler“ zum Schluß nicht unbedingt „everybodies darling“ gewesen. Dennoch liegt nun Belastbares vor, dessen Analyse sich unbedingt lohnt und unseren Artikel vom Vortag erdet:
🔹 Schwerpunkt der bisherigen Regel des GEG
- Das gültige GEG schrieb vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden müssen – diese Regel wurde vielfach als verpflichtend bis schurigelnd interpretiert.
- In vielen Fällen galten schwammige Übergangs- und Ausnahmen, wenn z. B. die kommunale Wärmeplanung noch nicht vorlag, was zu Unsicherheiten bei Eigentümern, Installateuren und dem Wohnungsmarkt führte.
- Die hohe 65-Prozent-Vorgabe war politisch umstritten und führte zu intensiven Verhandlungen zwischen verschiedenen Verbänden, Energieanbietern und politischen Lagern. Kritiker warnten, dass diese Anforderungen viele Eigentümer finanziell überfordern könnten und Investitionsentscheidungen verzögern.
- Die Debatte vor der Reform war stark geprägt von zwei Lagern:
- Befürworter einer strikten Umsetzung mit Fokus auf Wärmepumpen und erneuerbare Lösungen
- Befürworter flexiblerer, technologieoffener Optionen inklusive Biomasse, Hybridlösungen oder gasbasierter, ggf. „H2-ready“ Technologien.
👉 Kernproblem des alten Regelwerks: Hohe Vorgaben bei gleichzeitig unklarer Umsetzungslogik und ausbleibenderder politischer Akzeptanz — das führte zu Wut, Investitionszurückhaltung, Unsicherheit bei Bauherren und einer Polarisierung der Branche.
📌 2. Analyse der gestrigen Neuregelung zum GMG
Am gestern vorgestellten neuen Gesetz bzw. den Eckpunkten wurde Folgendes deutlich:
🔹 Aufhebung der 65-Prozent-Pflicht als starre Vorgabe
Die aktuelle Bundesregierung hat den bisherigen Ansatz aufgegeben, dass neue Heizungen zwingend zu 65 % erneuerbare Energien nutzen müssen. Stattdessen soll mehr Technologieoffenheit gelten, bei der Gas- und Öl-Heizungen wieder erlaubt werden – unter bestimmten Bedingungen. Wäre der Begriff „Würde“ für den Wähler hier ein Messpegel, dann ginge dieser Pegel zugunsten unserer Demokratie nun steil nach oben.
➡️ Konkret heißt das:
- Funktionierende Gas- oder Ölheizungen dürfen weiter betrieben werden.
- Neue Geräte müssen nicht mehr strikt mit 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden – es werden stattdessen flexible Mindestquoten diskutiert.
- Die Vorgabe, dass nur „erneuerbare“ Heizungen gefördert werden, bleibt bestehen, aber sie wird nicht mehr als starre gesetzliche Pflicht formuliert.
🔹 Einführung von Übergangsregeln (“Bio-Treppe”)
Ein zentrales Element der neuen Regelung ist eine sogenannte „Bio-Treppe“: Wow, welch ein Wort! Gas- und Ölheizungen sollen künftig nur noch zulässig sein, wenn sie ab 2029 einen gewissen Mindestanteil an klimafreundlichen Brennstoffen wie Biomethan oder synthetischen Kraftstoffen nutzen. Dieser Anteil soll schrittweise bis 2040 steigen.
🔹 Keine Pflicht zum sofortigen Austausch
Ein weiterer Teil der neuen Gesetzesstrategie ist, dass funktionierende Heizungen nicht vorzeitig ersetzt werden müssen, auch wenn sie fossile Brennstoffe nutzen. Dadurch werden strenge Austauschpflichten, wie sie im alten Gesetz geplant waren, entschärft.
🔹 Grüngasquote für Energieversorger
Die Reform legt zusätzliche Pflichten nicht nur bei Eigentümern, sondern auch bei Energieversorgern fest: Ab 2028 soll eine „Grüngasquote“ für Lieferanten eingeführt werden, die Lieferanten verpflichtet, einen Anteil an grünem Gas zu beliefern.
📌 Vergleich: Alt vs. Neu – Kernaussagen
| Aspekt | Alte Regel / GEG | Neue Grundsätze des Heizungsgesetzes |
| 65-%-Regel | Starre Pflicht für Heizungen | Keine starre Pflicht mehr – flexibler Ansatz |
| Technologie | Fokus auf Wärmepumpen & Erneuerbare | Auch Gas/Öl weiter erlaubt (mit Bio-Treppe) |
| Austausch | Hohe Pflicht zum Austausch | Keine Pflicht, wenn bestehende nutzbar |
| Förderung | Förderung an erneuerbare Heizungen gekoppelt | Förderung bleibt bestehen, Pflicht weicher |
| Lieferanten | Fokus auf Eigentümer | Zusätzlich Grüngasquote bei Versorgern |
📌 Allgemeine Bewertung der Reform aus Markt- und Branchenperspektive
✳️ Kritikpunkte und Risiken
- Klimaziele: Umweltverbände und Teile der Erneuerbare-Energien-Branche sehen in der Reform eine Abschwächung der Wärmewende und kritisieren, dass sie Klimaziele gefährden könnte. Fakt ist: die realitätsferne Formel der alten Gestalter: Koste, wer´s zahlt, ismiregal, kann nicht mehr greifen; Pragmatismus hält Einzug
- Verfügbarkeit klimafreundlicher Brennstoffe: Der Bio-Anteil sei heute noch nicht ausreichend verfügbar, was zu steigenden Preisen oder Versorgungslücken führen könne. In der Tat wird dies die Zukunft zeigen.
- Unsicherheiten für Hersteller: Industrie und Anlagenbauer benötigen klare langfristige Signale, um Produktionskapazitäten zu planen; flexible Vorgaben erschweren langfristige Investitionsentscheidungen. Wir sind auf deren Kommentare gespannt.
✳️ Befürwortung und Chancen
- Eigenverantwortung der Eigentümer: Die neue Regel stärkt die Wählerwürde und Wahlfreiheit; mildert den Druck auf private Eigentümer, sofort teure Systeme umzurüsten.
- Flexibilität und Planbarkeit: Durch die schrittweise Einführung von Bio-Quoten und den Wegfall der starren 65-%-Pflicht soll die Reform mehr Planungssicherheit schaffen und soziale Härten vermeiden.
📌 Wohnungswirtschaftliche Bewertung der Reform
1️⃣ Wegfall der starren 65-%-Pflicht
➜ Was heißt das für Vermieter?
Die bisherige 65-%-Vorgabe beim Heizungstausch war ein klarer CAPEX-Trigger.
Mit der neuen, flexibleren Regel:
Kurzfristig:
- Weniger Zwang zu sofortiger Wärmepumpenlösung
- Gaslösungen bleiben möglich (unter Auflagen)
- Investitionsentscheidungen können gestreckt werden
Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das:
- Liquiditätsdruck sinkt kurzfristig
- Sanierungsfahrpläne werden taktischer
- Ersatzinvestitionen können auf wirtschaftlichere Zeitpunkte verschoben werden
👉 Das verschafft Luft – aber keine Entwarnung.
2️⃣ Einführung der „Bio-Treppe“
Gasheizungen bleiben erlaubt – aber mit steigenden Anteilen klimafreundlicher Gase.
Auswirkungen:
- Planungssicherheit für Bestände mit Gaszentralheizungen
- Kein sofortiger Systembruch
- Aber: mittelfristig steigende Brennstoffkosten wahrscheinlich
- Langfristig klare Signale zum „Finger weg vom Gas“
Für große Wohnungsunternehmen heißt das:
- Bestände mit zentraler Gasversorgung bleiben vorerst nutzbar
- Aber OPEX-Risiko steigt perspektivisch durch mögliche Verteuerung von Biomethan / H2-Beimischung und steigende CO2-Bepreisung Gas
- Abstimmung mit kommunalen Wärmeplänen wird komplexer
Das verschiebt Druck von CAPEX → OPEX.
3️⃣ Keine Austauschpflicht funktionierender Heizungen
Das ist für die Branche einer der wichtigsten Punkte.
Bedeutung:
- Kein regulatorisch erzwungener Austausch laufender Anlagen
- Technische Restnutzungsdauer kann ausgeschöpft werden
- Abschreibungszyklen bleiben planbar
Für Wohnungsunternehmen:
- Bessere Synchronisierung von Investitions- und Instandhaltungsplanung
- Keine abrupten Bilanzsprünge
- Ruhe im Portfolio
- Mehr Steuerbarkeit des CAPEX-Profils
4️⃣ Grüngasquote für Versorger
Die Last verschiebt sich teilweise von Eigentümern zu Energieversorgern. Ungeklärt sind die Verantwortlichkeiten und Investitions-Grundlagen in Quartieren sowie ländlichen Gebieten bei klarer Zuweisung als „nicht versorgtes Fernwärmegebiet. Ein noch wenig diskutiertes CAPEX- und Autarkie-Thema zur Teilhabe der WoWi an großen Förderprogrammen.
Auswirkungen:
- Mieter tragen über Wärmepreise möglicherweise höhere Kosten, offene Flanke für neue emotionale Wellen der Hilflosigkeit und Zuwendung zu nichtdemokratischen Parteiprogrammen
- Wohnungsunternehmen stehen weniger direkt im regulatorischen Fokus
- Aber: OPEX-Belastung kann steigen → soziale Spannungen möglich
Für kommunale Gesellschaften ist das heikel:
Steigende Betriebskosten treffen Mieter direkt – politischer Druck steigt. Wir sind gespannt auf die Auswertung der Immobilien-Verbände.
5️⃣ Bewertungseffekte (Brown Discount)
Der Markt bewertet nicht nur Gesetze – sondern Erwartungen.
Kurzfristig:
- Der extreme regulatorische Schock des alten GEG wird abgeschwächt
- Bewertungsabschläge könnten sich stabilisieren
Aber:
- EU-Vorgaben bleiben bestehen
- Dekarbonisierungspfad verschwindet nicht, Geothermie erhält Schub
- ESG-Bewertung durch Banken bleibt
Das heißt:
Der strukturelle Brown Discount verschwindet nicht – er wird nur weniger abrupt.
6️⃣ Speziell: Kommunale Wohnungsunternehmen
Die Reform hilft kommunalen Akteuren kurzfristig:
- Kein sofortiger Austauschdruck
- CAPEX besser steuerbar
- Liquidität bleibt erhalten
Aber das strukturelle Problem bleibt:
- Keine Verkaufsoption für energetisch schlechte Bestände
- Politische Mietbegrenzung
- Langfristiger Transformationszwang
- Ungeklärte Teilhabe der Wohnungswirtschaft an lukrativen „Stockwerken“ der Geothermie zwecks Beibehaltung sozialverträglicher Wärmepreise
Die Reform ist also ein Zeitgewinn – keine strukturelle Komplettlösung.
7️⃣ Gesamtwirkung für die Wohnungswirtschaft
| Bereich | Wirkung der Reform |
| CAPEX | Kurzfristig gedämpft, FW mit großen Umsetzungsfragen |
| OPEX | Mittelfristig potenziell steigend |
| Bewertung | Brown Discount stabilisiert, nicht aufgehoben |
| Finanzierung | ESG-Prüfung bleibt |
| Planung | Mehr Flexibilität |
| Politischer Druck | Verschiebt sich auf Betriebskosten |
📌 Allgemeines Fazit
Die Reform markiert eine politische und regulatorische Wende gegenüber dem alten GEG-Ansatz, der sehr hohe und nicht vermittelbare Pflichtanteile erneuerbarer Energie für breite Bevölkerungsschichten vorsah, die dies nicht akzeptierten. Die neue Linie setzt auf Flexibilität und Technologieoffenheit, verbunden mit Übergangsanforderungen für fossile Heizsysteme und zusätzlichen Pflichten für Versorger. Die Würde der Wähler ist zum großen Teil wiederhergestellt. Der Spielraum für verantwortliche Eigengestaltung wird größer.
Ob diese Neuausrichtung letztlich positive Effekte für Klimaziele, Investitionssicherheit und soziale Verträglichkeit hat, wird maßgeblich davon abhängen, wie die Details der Gesetzesausgestaltung im parlamentarischen Prozess definiert werden – und wie schnell alternative Energieträger und klimafreundliche Technologien wie auch die Tiefengeothermie allgemein verfügbar und wettbewerbsfähig sind. Das GeoBG macht Mut, die verantwortliche Kreativität der Menschen bei der eigenen klimaneutralen Umsetzungsgestaltung sollte nicht unterschätzt werden.
🎯 Strategisches Fazit
Für die Wohnungswirtschaft bedeutet die Reform:
- Mehr operative Flexibilität
- Weniger regulatorischer Schock
- Aber weiterhin Transformationsdruck
Die Wärmewende wird nicht gestoppt. Sie wird nur weniger konfrontativ und stärker marktgetrieben. Handlungs-Horizonte öffnen sich, die Eigengestaltung wird getriggert.
