Dekarbonisierung der Wohnungswirtschaft 2026: Herausforderungen und Perspektiven

Einordnung durch Axel Gedaschko, Präsident des GdW

Berlin, den 21.03.2026

Zusammenfassung

Die Diskussionen in der Branche zeigen ein deutliches Spannungsfeld zwischen politischen Zielsetzungen und praktischer Umsetzbarkeit der Dekarbonisierung im Gebäudebestand. Während auf regulatorischer Ebene Fortschritte erwartet werden – insbesondere durch eine Neuausrichtung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und eine stärkere Orientierung an quartiersbezogenen Lösungen – bleibt die tatsächliche Umsetzung mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Zentrale Herausforderung ist die Finanzierbarkeit der Transformation, die von der überwiegenden Mehrheit der Branche als größtes Hindernis benannt wird. Hinzu kommen unklare gesetzliche Vorgaben, begrenzte personelle Kapazitäten sowie komplexe und langwierige Planungsprozesse. Die Dekarbonisierung wird daher weniger als technisches Problem, sondern primär als wirtschaftliche und organisatorische Herausforderung wahrgenommen.

Gleichzeitig zeigt sich, dass die Branche konzeptionell bereits weit fortgeschritten ist: Ein signifikanter Anteil der Unternehmen hat CO₂-Bilanzen erstellt und erste Maßnahmen definiert oder umgesetzt. Dennoch besteht eine deutliche Lücke zwischen strategischer Planung und flächendeckender Umsetzung.

Die Wärmewende im Quartier, insbesondere durch Fernwärme, wird als zentraler Hebel betrachtet, allerdings verbunden mit regulatorischen Defiziten, etwa bei Preistransparenz und Marktaufsicht. Insgesamt wird eine stärkere Ausrichtung auf praktikable, lokal angepasste Transformationspfade befürwortet.

Die Stimmung in der Branche ist von Vorsicht geprägt: Viele Unternehmen planen für 2026 nur eingeschränkte Modernisierungsaktivitäten oder warten auf stabilere Rahmenbedingungen. Dies unterstreicht die zentrale Bedeutung verlässlicher Regulierung, planbarer Förderstrukturen und effizienter Umsetzungsprozesse.

Fazit: Die strategische Richtung der Dekarbonisierung ist weitgehend konsensfähig, ihr Erfolg hängt jedoch entscheidend von der wirtschaftlichen Tragfähigkeit, regulatorischen Klarheit und operativen Umsetzbarkeit ab. Ohne Verbesserungen in diesen Bereichen droht eine Verzögerung der Transformation im Wohnungsbestand.

Ausführlich:

Bei einem technischen Webinar am 19. März 2026 standen die energie- und wohnungspolitischen Rahmenbedingungen für die Dekarbonisierung des Gebäudebestands im Mittelpunkt. Aus den Inhalten ergibt sich ein Bild zwischen politischer Erwartung, regulatorischer Unsicherheit und erheblichem Umsetzungsdruck in der Wohnungswirtschaft. Im Zentrum der Diskussion standen vor allem die geplanten Änderungen am Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Rolle der kommunalen Wärmeplanung, der Ausbau klimaneutraler Wärmeversorgung im Quartier sowie die Frage, wie sich Modernisierung unter realen Kosten- und Personalbedingungen überhaupt noch organisieren lässt.

Ein wesentlicher Themenblock war die Bewertung der angekündigten GEG-Neuregelung durch den Präsidenten des GdW Axel Gedaschko. Dies erfolgte als Einordnung, wonach der politische Zeitplan ambitioniert sei: Bis Ostern solle ein Entwurf vorliegen, bis zum 1. Juli 2026 eine Verabschiedung erfolgen. Das neue Gesetz werde, so die Erwartung, für längere Zeit den regulatorischen Rahmen setzen. Zugleich wird die Hoffnung formuliert, dass sich auf dieser Basis ein breiter Konsens über die Ausgestaltung der Förderung herstellen lasse. Darin spiegelt sich ein Grundproblem der vergangenen Jahre: Nicht nur die Regulierung selbst, sondern vor allem deren wechselhafte politische Kommunikation habe Unsicherheit erzeugt.

Besonders positiv wurde im Webinar die angestrebte stärkere Entkopplung von Wärmewende und kommunaler Wärmeplanung bewertet. Laut Gedaschko könnte dies den sogenannten Praxispfad erleichtern. Rückmeldungen der Branche ergeben, dass viele kommunale Erwartungen in der bisherigen Form nicht praktikabel erschienen. Statt eines pauschalen Entscheidungszwangs werde nun stärker auf strategische, am Quartier orientierte Pfade gesetzt. Genau darin liegt der roten Faden: Die Wärmewende im Gebäudebestand soll weniger von starren Einzelfallvorgaben als von quartiersbezogenen, realistisch planbaren Transformationspfaden bestimmt werden. Die Verschiebung hin zu mehr Eigenverantwortung und lokaler Strategie wurde in den Notizen ausdrücklich als Fortschritt markiert.

Dabei wird allerdings auch deutlich, dass die Offenheit des regulatorischen Rahmens nicht automatisch Planungssicherheit schafft. Mehrfach tauchte die Forderung auf, angekündigte Erleichterungen müssten erst „schwarz auf weiß“ im Gesetz stehen, bevor sie belastbar bewertet werden könnten. Das gilt nach dieser Lesart sowohl für die konkrete GEG-Ausgestaltung als auch für mögliche Neubau-Regelungen. Die Sorge vor zusätzlicher nationaler Verschärfung über europäische Vorgaben hinaus, also vor sogenanntem „Gold-Plating“, zieht sich als klares Motiv durch die Keynote Gedaschkos. Besonders begrüßte er die Aussicht auf eine Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie ohne frühere oder weitergehende Verschärfungen. Dahinter steht die Überzeugung, dass zusätzliche Anforderungen bezahlbares Wohnen gefährden und Fördergelder womöglich eher bei Bauträgern oder in verteuerten Bauprozessen als bei einer wirksamen Bestandsmodernisierung ankommen könnten.

Nach der Keynote wurde im Webinar der Fernwärme eine große Bedeutung zugeschrieben. Diese sei ein „ganz entscheidender Faktor“ und zugleich als „zweischneidiges Schwert“. Diese Formulierung verweist auf ein Spannungsverhältnis: Einerseits gilt Fernwärme vielerorts als zentraler Hebel für eine klimafreundliche Wärmeversorgung im Bestand, insbesondere im Quartier. Andererseits werden Preisentwicklung und Markttransparenz als kritische Punkte benannt. Explizit erwähnt wird die Forderung nach einer verpflichtenden Preis-Transparenzplattform; sinngemäß wird zudem der Bedarf nach einer Art Schlichtungsstelle angesprochen. Erkennbar wurde eine deutliche Unzufriedenheit mit der bisherigen Aufsichtspraxis, insbesondere mit Blick auf die Landes-Kartellämter. Das Webinar deutet Fernwärme somit nicht als reine Lösung, sondern als infrastrukturell notwendige, zugleich aber regulierungsbedürftige Option ein.

In diesem Kontext wurde erwähnt, dass es erste positive Schritte in Richtung dieser Transparenz gäbe: www.waermepreise.info

Zurückhaltend fiel die Erwartung an die Geschwindigkeit der Dekarbonisierung aus. Nicht mangelnder Wille, sondern praktische Hürden scheinen als Hauptproblem betrachtet zu werden. Diese Hürden liegen vor allem in Kosten, knappen personellen Ressourcen, regulatorischer Komplexität und langen Planungsprozessen. Parallel wird auf die Notwendigkeit hingewiesen, die Wärmelieferverordnung zu überarbeiten. Ohne eine solche Reform, so die zugespitzte Bewertung, werde die Dekarbonisierung nicht gelingen. Auch der Mieterschutz wird angesprochen, allerdings eher als offene Baustelle: Der Schutz vor „sinnfreien Maßnahmen“ sei wichtig, wie genau er ausgestaltet werde, müsse aber erst abgewartet werden.

Die Ergebnisse der Umfrage bei den Teilnehmern geben dieser Problembeschreibung eine empirische Binnenperspektive. Auf die Frage nach der größten aktuellen Herausforderung bei der Modernisierung nannten die Teilnehmenden mit großem Abstand die Finanzierbarkeit der Maßnahmen; dieser Punkt erreichte 88 Prozent. Dahinter folgten unklare gesetzliche Vorgaben mit 52 Prozent, eigene Kapazitäten mit 38 Prozent, die Verfügbarkeit von Planern und Handwerkern mit 30 Prozent sowie Transparenz zu Maßnahmen und Kosten mit 22 Prozent. Das Bild ist eindeutig: Die Modernisierung scheitert aus Sicht der befragten Praxis weniger an fehlender Zielorientierung als an Finanzierungsfragen, Rechtsunsicherheit und begrenzten organisatorischen Ressourcen.

Ergänzt wird dieses Stimmungsbild durch die Frage nach dem Stand bei der Erstellung eines Emissionspfads. 56 Prozent gaben an, bereits eine CO2-Bilanz erstellt zu haben. 40 Prozent erklärten, Maßnahmen definiert zu haben, 38 Prozent berichteten von laufender Umsetzung. Gleichzeitig sagten 33 Prozent, noch nicht begonnen zu haben. Diese Verteilung lässt sich als Ausdruck einer Branche lesen, die sich gedanklich und konzeptionell bereits deutlich in Richtung Dekarbonisierung bewegt hat, in der aber große Teile noch vor der flächigen Umsetzung stehen. Dass ein Drittel noch nicht gestartet ist, unterstreicht, wie ungleich der Transformationsfortschritt verteilt ist. Zugleich spricht der relativ hohe Anteil bereits erstellter CO2-Bilanzen dafür, dass der Emissionsminderungspfad als strategisches Instrument zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Ausdrücklich erwähnt wird das „dänische Modell“, das „kaum jemand“ kenne, aber von Prof. Hebel vom KIT im Zusammenhang mit dem Praxispfad zur CO2-Reduktion hervorgehoben wurde. Das Webinar suchte nach praxistauglichen, systemischen Vorbildern für eine Dekarbonisierung, die nicht nur auf Einzelmaßnahmen, sondern auf strukturierte Pfade abstellt. Das passenThemenfelder wie emissionsfreie Wärmeversorgung, maßvolle Sanierung, effiziente Wärmepumpennutzung, Einführung eines Emissionsminderungspfads sowie die Förderung von Bestandserhalt und Kreislaufwirtschaft. In ihrer Gesamtheit markieren diese Bausteine eine Strategie, die technische Umstellung, wirtschaftliche Zumutbarkeit und Ressourcenschonung zusammendenken will.

Besonders deutlich wird der Praxisdruck in einer weiteren Umfrage zum aktuellen Planungsprozess. Nur 7 Prozent der Befragten erklärten, mit ihrem derzeitigen Planungsprozess zufrieden zu sein. 56 Prozent beklagten zu viele Abstimmungen, 55 Prozent zu lange Dauer, 52 Prozent zu hohe Kosten und 24 Prozent „zu wenig Mitarbeiter“. Diese Werte zeigen, dass die Probleme nicht nur in der politischen Rahmensetzung liegen, sondern tief in den Abläufen der Projektentwicklung und Umsetzung verankert sind. Die Dekarbonisierung erscheint damit nicht bloß als Technik- oder Förderthema, sondern als Organisationsproblem: zu viele Schnittstellen, zu lange Prozesse, zu hohe Transaktionskosten.

Auch bei den bereits verbauten Technologien zeigen die Grafiken eine interessante Momentaufnahme. 80 Prozent der Befragten gaben an, PV-Anlagen verbaut zu haben, 69 Prozent Wärmepumpen, 28 Prozent Batteriespeicher; 15 Prozent nannten keine der abgefragten Technologien. Das deutet darauf hin, dass bestimmte Bausteine der Energiewende im Gebäudebestand längst angekommen sind, wenn auch nicht flächendeckend und nicht zwingend als Teil eines integrierten Dekarbonisierungspfads. Photovoltaik und Wärmepumpe scheinen inzwischen deutlich stärker verbreitet zu sein als Speicherlösungen. Die strategische Frage verschiebt sich damit von der reinen Technologieeinführung hin zur systematischen Einbettung in tragfähige Modernisierungskonzepte.

Die skeptische Grundstimmung kulminiert schließlich in der Frage nach dem Modernisierungsjahr 2026. 42 Prozent antworteten, sie würden gern mehr tun, aber es fehlten die finanziellen Mittel. 41 Prozent kündigten an, abzuwarten und nur das Nötigste zu tun. 33 Prozent erklärten, sie würden den „Bauturbo“ zünden. Nur 8 Prozent sagten, sie würden gern modernisieren, es fehle aber Personal. Auch wenn Mehrfachantworten möglich waren, ist die Richtung klar: Das Jahr 2026 wird von vielen offenbar nicht als Aufbruchsjahr, sondern als Jahr taktischer Vorsicht betrachtet. Dass der Anteil derjenigen, die auf Minimalprogramme setzen, fast so hoch ist wie der Anteil mit fehlender Finanzierung, ist ein starkes Signal an Politik und Fördergeber. Ohne verlässliche Rahmenbedingungen und belastbare Wirtschaftlichkeit droht die Transformation in einen Zustand des Zuwartens zu kippen.

In der Gesamtschau zeigt das Webinar ein Spannungsfeld zwischen politischem Reformwillen und praktischer Umsetzungsrealität. Positiv hervorgehoben werden quartiersbezogene Strategien, ein erleichterter Praxispfad, die stärkere Orientierung an Förderanreizen statt an Zwang sowie die Hoffnung auf weniger regulatorische Überfrachtung. Gleichzeitig lassen die Umfragen keinen Zweifel daran, dass Finanzierung, Prozesskomplexität und Rechtsunsicherheit die zentrale Bremswirkung entfalten. Die Wärmewende im Wohnungsbestand erscheint nicht als technische Unmöglichkeit, sondern als politisch und organisatorisch fragiles Vorhaben. Der Tenor lautet: Die Richtung stimmt möglicherweise, doch über den Erfolg entscheidet am Ende nicht die Zielbeschreibung, sondern die Praxistauglichkeit des Rechtsrahmens, die Verlässlichkeit der Förderung und die Fähigkeit, Transformation im Quartier wirtschaftlich und organisatorisch handhabbar zu machen.