Mit der Einigung der Koalition auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) scheint die politische Debatte zunächst beendet. Die bisherige 65-%-Regel wird aufgehoben, die Technologieoffenheit gestärkt und die Bio-Treppe gesetzlich verankert. Für viele endet damit die Diskussion über das Heizungsgesetz. Für die Wohnungswirtschaft beginnt sie jedoch erst.

Das GModG schafft neue Rahmenbedingungen – aber noch keinen Dekarbonisierungspfad

Die politischen Grundentscheidungen waren bereits seit den Eckpunkten der Bundesregierung bekannt. Der nun vorliegende Gesetzentwurf präzisiert diese Regelungen und ergänzt sie unter anderem um konkrete Vorgaben zum Mieterschutz, zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) sowie zu energetischen Anforderungen an Nichtwohngebäude.

Das GModG beantwortet künftig weitgehend die Frage, welche Heiztechnologien eingesetzt werden dürfen. Die entscheidenden Zukunftsfragen der Wohnungswirtschaft bleiben jedoch weiterhin außerhalb des Gesetzes geregelt: Wie schaffen wir Investitions-Sicherheit respektive der kommunalen Wärmeplanung, Energy Sharing, digitalen Gebäudeplattformen, intelligenter Quartierssteuerung und interoperablen Datenstandards. Der eigentliche Dekarbonisierungspfad entsteht daher nicht durch das GModG allein, sondern durch das intelligente Zusammenspiel dieser Instrumente.

Kommunale Wärmeplanung wird zum strategischen Ausgangspunkt

Mit den kommunalen Wärmeplänen erhalten Wohnungsunternehmen erstmals eine belastbare Aussage darüber,

• welche Quartiere künftig an Wärmenetze angeschlossen werden,
• wo dezentrale Versorgungslösungen erforderlich bleiben,
• welche lokalen Energiequellen langfristig zur Verfügung stehen.

Damit entwickelt sich die kommunale Wärmeplanung zunehmend vom Informationsinstrument zum strategischen Rahmen jeder unternehmerischen Investitionsentscheidung. Sie beantwortet jedoch nicht die Frage, wie einzelne Gebäude wirtschaftlich miteinander vernetzt und betrieben werden.

Energy Sharing erweitert den Handlungsspielraum

Parallel dazu eröffnet § 42c EnWG erstmals die Möglichkeit, lokal erzeugten Strom innerhalb von Energy-Sharing-Gemeinschaften gemeinsam zu nutzen.

Für Wohnungsunternehmen entstehen dadurch neue Optionen:

• Photovoltaik wirtschaftlicher einsetzen,
• Wärmepumpen flexibler betreiben,
• Batteriespeicher intelligent nutzen,
• Ladeinfrastruktur integrieren,
• Quartiere als zusammenhängende Energiesysteme entwickeln.

Damit verschiebt sich der Fokus von einzelnen Gebäuden hin zu intelligent vernetzten Quartieren.

Die digitale Gebäudeplattform wird zur entscheidenden Infrastruktur

Genau an dieser Stelle endet das GModG. Denn das Gesetz regelt zwar, welche Heizwärme-Quellen künftig eingesetzt werden dürfen. Es beantwortet jedoch kaum die Frage, wie Wärmepumpen, Photovoltaik, Speicher, Ladeinfrastruktur, Smart Meter, Gebäudeautomation und Wärmenetze künftig miteinander kommunizieren und gemeinsam optimiert werden.

Die nächste Entwicklungsstufe der Wohnungswirtschaft wird deshalb durch digitale Gebäudeplattformen geprägt sein. Sie verbinden technische Anlagen, Messsysteme und Energiedaten zu einem integrierten Steuerungssystem für Gebäude, Quartiere und Wohnungsbestände. Nur so lassen sich Energieflüsse optimieren, Flexibilitäten nutzen und Investitionen langfristig wirtschaftlich absichern.

Vom Wärmeplan zum digitalen Dekarbonisierungspfad

Für Wohnungsunternehmen verändert sich damit die Reihenfolge der strategischen Planung. Der Weg wird stark mit der kommunalen Wärmeplanung verschränkt. Darauf folgt die Entwicklung eines unternehmensspezifischen Dekarbonisierungspfades.

Erst anschließend werden Investitionen in Wärmeerzeugung, Gebäudetechnik, Digitalisierung, Quartierslösungen und Energy Sharing sinnvoll aufeinander abgestimmt. Nicht einzelne Technologien entscheiden über den Erfolg, sondern ihre intelligente Vernetzung.

Genau hier setzt die Praxisgruppe Nullemissionsplanung an

Die Praxisgruppe besteht aus Führungskräften der Branche und versteht sich als Deutschlands Umsetzungsplattform für die klimaneutrale Wohnungswirtschaft. Sie verbindet Wohnungsunternehmen, Energieversorger, Wissenschaft, Kommunen, Technologieanbieter und Förderinstitutionen, um aus gesetzlichen Rahmenbedingungen konkrete Umsetzungen im ganzheitlichen Sinne zu gestalten.

Im Mittelpunkt stehen dabei nicht einzelne Produkte oder Technologien, sondern integrierte Dekarbonisierungspfade – von der kommunalen Wärmeplanung über Quartierslösungen und Energy Sharing bis hin zur digitalen Gebäudeplattform.

Fazit

Das GModG schafft neue rechtliche Leitplanken. Die eigentliche Transformation entscheidet sich jedoch nicht im Gesetzestext, sondern in der praktischen Umsetzung. Wohnungsunternehmen, die heute kommunale Wärmeplanung, Digitalisierung, Energy Sharing und intelligente Quartierssteuerung gemeinsam denken, schaffen die Grundlage für wirtschaftliche und langfristig tragfähige Dekarbonisierungspfade.

Die Diskussion verlagert sich damit von der Frage „Welche Heizung bauen wir ein?“ zu einer wesentlich wichtigeren Frage:

Wie entsteht aus einzelnen Gebäuden ein intelligent vernetztes, klimaneutrales Energiesystem? Können wir dazu ein Referenzmodell aufbauen?

Genau diese Frage wird die Wohnungswirtschaft in den kommenden Jahren stärker prägen als jede einzelne Änderung des Gebäudeenergie- oder Gebäudemodernisierungsrechts. Eine Herausforderung für die Gestalter der Praxisgruppe.