Was sichere Rahmenbedingungen für Immobilienunternehmen und bezahlbare Wärme bedeuten

Die Erschließung tiefengeothermischer Wärme wird durch schnellere Genehmigungen, hoch ausgestattete Förderprogramme und eine neue Absicherung von Tiefbohrungen erleichtert. Alle Ampeln schalten auf „grün“. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das die Lösung früherer Investitions-Hindernisse: Der Umstieg auf erneuerbare Wärme verlangt Entscheidungen über Jahrzehnte. Maßgeblich sind die langfristigen Wärmekosten und die Belastung der Mieterschaft. Damit betritt ein neuer großer Player für tiefengeothermisch gespeiste Projekte die Bühne: die Immobilienwirtschaft in eigener Sache. Der Markt: unversorgte urbane Quartiere (Fernwärme) und Außenbezirke mit relativ guter Wärmedichte.

Die verbesserten Voraussetzungen für Eigeninitiativen hatte der Immobilienverband auf der Townhall vom 31.08.2026 bestätigt und eine umfassende Neuordnung des Marktes umrissen. Link öffnen

Vor dem Geothermiekongress vom 20. bis 22. Oktober in Potsdam kritisieren Bundesverband Geothermie und Wissenschaft noch vorhandene Rest-Unbeständigkeiten. Der ZFK-Beitrag vom 15. Oktober beschreibt die Tatsache, dass wechselnde politische Vorgaben die aktuell gut laufenden Projektentwicklungen bremsen könnten. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist entscheidend, ob Erschließung, Netzfinanzierung und Wärmeabnahme unter verlässlichen Bedingungen zusammengeführt werden können. [1, 2]

Genehmigung und Bohrungsabsicherung sind wichtige Fortschritte

Das Geothermie-Beschleunigungsgesetz gilt überwiegend seit dem 23. Dezember 2025. Es verankert das überragende öffentliche Interesse an den erfassten Anlagen und verbessert unter anderem die Bedingungen für Erkundung, vorzeitigen Beginn und Wärmeleitungen. Damit adressiert es Hindernisse, die Geothermieprojekte bereits vor dem eigentlichen Bau verzögert hatten. [3]

Die KfW-Förderkredite 548, 549 und Geothermie 572 sind das Fundament der Erleichterungen. Er verbindet die Finanzierung förderfähiger Tiefbohrungen mit einer Absicherung des Fündigkeitsrisikos durch Munich Re und den Bund. Umfang und Voraussetzungen werden projektbezogen geprüft und vereinbart. Das Instrument entlastet die Erschließungsphase. [4]

Die Dokumentation der Townhall vom 31. August 2026 in der IHK Berlin fasst diesen Zusammenhang prägnant zusammen: „Eine Bohrung allein ist noch kein finanzierbares Wärmeangebot.“ Gemeint ist das Zusammenwirken von Untergrunddaten, Risikoabsicherung, Finanzierung, Wärmenetz, Gebäudetechnik und verlässlicher Abnahme. [5, S. 5]

Veränderte Heizungsregeln beeinflussen die Anschlussplanung

Das „CO2-Kostenaufteilungsgesetz“ schwebt aus Sicht der Immobilienwirtschaft über allen Entscheidungen wie ein Damokles-Schwert; Details der Grüngasquote sollen erst zum 1. Dezember 2026 gesetzlich festgelegt werden. Die Regierung begründet den Kurs mit Technologieoffenheit und größerer Wahlfreiheit. [6]

Immobilienunternehmen werden durch gebündelte und langfristig planbare Abnahmemengen zur Investierbarkeit beitragen. Die Townhall-Dokumentation beschreibt diese Rolle ausdrücklich: Quartiere bringen Nachfrage ein, während Energiepartner Erschließung und Versorgung entwickeln. [5, S. 19–21]

Der Förderhorizont muss zur Projektentwicklung passen

Nach dem ZFK-Bericht fordert der Bundesverband Geothermie eine Verlängerung der bis September 2028 reichenden BEW-Förderperspektive. [1] Bei mehrjähriger Erkundung, Genehmigung und Netzentwicklung ist diese Forderung nachvollziehbar. Wer heute eine Machbarkeitsstudie beginnt, benötigt eine belastbare Grundlage für die Finanzierung späterer Projektabschnitte.

Die von unserem Netzwerk initiierten drei Machbarkeitsstudien (RENEWAC, RENAB und KANREP) aus der Immobilienwirtschaft beweisen, dass von Fernwärme nicht versorgte urbane Quartiere und Außenbezirke durchaus auch von den Immobiliengesellschaften erfolgreich umgesetzt werden können

Potsdam zeigt die Bedeutung der Gesamtkalkulation

Der auf der Townhall dokumentierte Praxisbericht von Gregor Heilmann, PRO POTSDAM ist für die Immobilienwirtschaft besonders relevant. Danach hat die Einbindung der Tiefengeothermie bislang keine zusätzliche Erhöhung des Potsdamer Fernwärmepreises gegenüber der zuvor fossil geprägten Versorgung verursacht. Die Dokumentation ordnet dies als Befund eines integrierten und geförderten Gesamtsystems ein. [5, S. 6–7]

Die Schlussfolgerung lautet: „Potsdam zeigt: Tiefengeothermie kann in einem integrierten und geförderten Fernwärmesystem ohne zusätzlichen Wärmepreissprung eingeführt werden.“ [5, S. 6] Der Bericht verweist auf die gemeinsame Kalkulation des Netzes und die iKWK-Förderung.

Das Beispiel widerlegt die pauschal lange Zeit gängige Fehlannahme, hohe CAPEX durch Bohrinvestitionen müssten zwangsläufig höhere Wärmepreise auslösen. Für die Bewertung zählen die jährlichen Kosten über denselben Betrachtungszeitraum. Beim fossilen Vergleichspfad gehören Ersatzinvestitionen, Brennstoff- und CO₂-Kosten sowie das Risiko nachteiliger Zwänge dieser gesetzlich festgelegten Aufteilungs-Zuweisungen dazu.

Die Warmmietenwirkung ist der entscheidende Maßstab

Die Townhall-Dokumentation ordnet den Beitrag von Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW, anhand von CO₂-Minderung, tragbaren Wohnkosten und Skalierbarkeit ein. Sie formuliert dazu: „Klimaschutz und tragbare Wohnkosten müssen zusammen gedacht werden.“ [5, S. 8]

Für jede Investitionsentscheidung sollten der künftige Wärmepreis einschließlich Grund- und Arbeitspreis, die Preisänderungsmechanismen sowie die gebäudeseitigen Investitionen gemeinsam betrachtet werden. Sinkende fossile Brennstoff- und CO₂-Kosten entlasten die OPEX nachhaltig und führen bereits zu sinkenden Langzeit-Kosten. Ob dieser Vorteil ankommt, hängt vom tatsächlichen Erzeugungsmix, der Preisgestaltung und den zusätzlichen Kosten im Gebäude ab.

Im dokumentierten BBU-Beitrag von Jan Robert Kowalewski steht entsprechend die Nachvollziehbarkeit unterschiedlicher Fernwärmepreise im Vordergrund. Heilmann hebt die Zusammenarbeit zwischen Immobilienunternehmen, Stadtwerken und Netzbetreibern hervor. [5, S. 20–21] Frühzeitige Abstimmung sollte Wärmebedarf, Anschlusszeitpunkt und Temperaturniveau ebenso umfassen wie Ausfallvorsorge, Preisstruktur und Risikozuordnung.

Planungssicherheit muss die gesamte Wärmeversorgung erfassen

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft sind die langfristig tragfähigen Förderbedingungen, klare Regeln für den Heizungstausch und transparente Wärmelieferangebote erfreuliche Voraussetzungen für Umbau-Entscheidungen. Die erreichten Verbesserungen bei Genehmigung und Fündigkeitsabsicherung sind dafür eine wichtige Grundlage. Ihre Wirkung entfaltet sich, wenn auch Netzbau und Abnahme verlässlich geplant werden können.

Immobilienunternehmen sollten diese Entwicklung durch belastbare Bestandsdaten und abgestimmte Dekarbonisierungspfade nach dem Vorbild der Versorger duplizieren. [5, S. 32–33]. Diesem Markt eröffnen sich neue Chancen in der Finanzierung langfristiger Infrastruktur. Verlässliche Bedingungen werden Risiko-Bedenken begrenzen und Investitionen erzeugen.

Quellen und Zitierhinweise

[1] Jürgen Walk · ZFK · 15. Oktober 2026

Anlass und Wiedergabe der Branchenforderungen, insbesondere zum BEW-Förderhorizont. Quelle öffnen

[2] Bundesverband Geothermie · Kongressinformation

Der Geothermiekongress 2026, 20. bis 22. Oktober, Kongresshotel Potsdam. Quelle öffnen

[3] Geothermie Beschleunigungsgesetz · 22. Dezember 2025

BGBl. 2025 I Nr. 348, S. 2; insbesondere §§ 4, 5 und 8 sowie Inkrafttretenshinweis. Quelle öffnen

[4] KfW · Förderkredit Geothermie 572

Programmdarstellung, Fördergegenstand und Verfahren zur Absicherung des Fündigkeitsrisikos. Quelle öffnen

[5] Praxisgruppe Nullemissionsplanung · Townhall Dokumentation

Townhall vom 31. August 2026, IHK Berlin. Bereitgestellte PDF „31-08-26_Townhall(1).pdf“, 35 Seiten. Verwendet: S. 5–9, 19–21 und 32–33. Die Seitenzahlen entsprechen der PDF-Seitenfolge und den gedruckten Seitenzahlen. Quelle öffnen

[6] Bundesregierung · 29. Juli 2026

Neues Gebäudemodernisierungsgesetz. Angaben zum Inkrafttreten, zu Heizungsregeln, Grüngasquote und Änderungen der Gebäudeförderung. Quelle öffnen

[7] Bundesverband Geothermie · Pressemitteilungen 2026

Stellungnahmen zum Gebäudemodernisierungsgesetz vom 11. Mai und 10. Juli 2026. Quelle öffnen