Die Berliner Townhall am 31.08.2026 mit Ingeborg Esser zeigte, wie aus einer technologischen Option ein belastbares Modell für Wohnungswirtschaft und Dekarbonisierungs-Finanzierung werden kann: „0,0 Euro Preiserhöhung im Potsdamer Fernwärmepreis durch die Tiefengeothermie.“ Dieser Satz von Gregor Heilmann, ProPotsdam, war kurz. Seine Bedeutung ist es nicht. Denn auf der Townhall  sprach an dieser Stelle nicht ein Bohrunternehmen über die Leistungsfähigkeit seiner Technologie, kein Geologe über Fündigkeiten und kein Energieversorger über eigene Gestehungskosten. Hier sprach der wohnungswirtschaftliche Kunde in Gestalt eines großen kommunalen Innovations-Unternehmens.

ProPotsdam hat nicht selbst gebohrt. Das Wohnungsunternehmen steht auf der Abnehmerseite. Die tiefengeothermische Wärme wird von einem Versorger bereitgestellt, in das Wärmesystem und die warme BeKo integriert. Sie erreicht schließlich kostenneutral Gebäude, Mieterinnen und Mieter. Genau aus dieser Perspektive sagte Heilmann:

„… dass wir aktuell 0,0 € Preiserhöhung im Potsdamer Fernwärmepreis haben durch die Tiefengeothermie.“

Damit erhielt die Diskussion über Tiefengeothermie als kostengünstige Nullemissionsquelle eine neue Qualität. Jahrelang wurde vor allem über risikoreiche Investitionen, Bohrtiefen, Fündigkeiten, Förderquoten und Wärmegestehungskosten gesprochen. Alles davon ist wichtig. Für die Wohnungswirtschaft liegt die alles entscheidende Frage aber eine Stufe weiter: Was kommt davon tatsächlich beim Wärmekunden an? Und genau diese Frage wurde in Berlin nicht theoretisch beantwortet, sondern aus einem realisierten Projekt heraus. Nun hat auf der ersten gemeinsamen Fachveranstaltung von Wohnungswirtschaft und Tiefengeothermie ein Wohnungsunternehmen als tatsächlicher Wärmekunde die kostenneutrale Preiswirkung eines realisierten Tiefengeothermieprojekts selbst beziffert.

Damit widerlegt die Potsdamer Aussage eine andere, mindestens ebenso pauschale Vorstellung: Hoher geothermischer CAPEX wird zu einem höheren Wärmepreis beim Kunden führen. Genau an diesem Punkt traf Heilmann auf eine zweite zentrale Stimme der Veranstaltung.

Der Maßstab kommt aus der Wohnungswirtschaft selbst

Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, hatte zuvor eine klare wohnungswirtschaftliche Messlatte formuliert. Sie warnte davor, Klimaneutralität mit dem Versprechen gleichzusetzen, die gesamte Transformation könne warmmietenneutral umgesetzt werden. Diese Vorstellung bezeichnete sie ausdrücklich als „Mär“.

Das war keine Skepsis gegenüber der Wärmewende, sondern eine Forderung nach ökonomischer Ehrlichkeit: Die Wohnungswirtschaft muss investieren können, Mieterinnen und Mieter müssen ihre Wohnungen bezahlen können, Wärmepreise müssen langfristig kalkulierbar sein und Kosten sowie Risiken fair verteilt werden.

Genau diese Punkte hatte der GdW auch in seinen Unterlagen für die Veranstaltung herausgestellt: Mieterhaushalte brauchen planbare und bezahlbare Mieten, Wohnungsunternehmen belastbare Preise über längere Zeiträume, Kommunen passende Netze und alle Beteiligten eine faire Kosten-Risiken-Verteilung. Tiefengeothermie wird dabei ausdrücklich als Option für geeignete Standorte und Netze eingeordnet.

Damit stand zunächst die bundesweite wohnungswirtschaftliche Forderung im Raum: Bezahlbarkeit, Planbarkeit und Fairness. Und anschließend kam aus Potsdam ein reales Projektbeispiel. Gerade diese Verschränkung ist bemerkenswert:

Der GdW sagt, Klimaneutralität sei nicht gratis und ihre wirtschaftliche Wirkung müsse genau betrachtet werden. Der wohnungswirtschaftliche Kunde sagt, in seinem konkreten Fall verursache die Tiefengeothermie aktuell keine zusätzliche Preissteigerung im Fernwärmepreis. Das ist keine theoretische Übereinstimmung, sondern die Verbindung von Bundesmaßstab und Betriebserfahrung.

Die Tagungsunterlagen hatten genau diese Frage vorweggenommen. Besonders interessant wird das im Rückblick auf die fachlichen Unterlagen der Townhall. Der vorbereitende Bericht der Praxisgruppe Nullemissionsplanung stellte bereits vor der Veranstaltung die Leitfrage: Wie müssen Förderung, Risikoabsicherung, Finanzierung, Abschreibung und Fernwärmepreisbildung zusammenspielen, damit die langfristigen Kostenvorteile einer Dekarbonisierung tatsächlich bei Wohnungsunternehmen und Mietern ankommen?

Diese Frage reicht bewusst weiter als die übliche Förderdebatte. Denn ein hoher Zuschuss macht noch keine günstige Wärme, ein Kredit ist kein Zuschuss, eine Garantie ist kein Arbeitspreis und eine hohe Investition ist noch kein Beweis für einen hohen Endkundenpreis. Der Bericht hatte deshalb als eigentliche Zielgröße den langfristigen jährlichen Erlösbedarf je Megawattstunde Wärme vorgeschlagen – und für die Wohnungswirtschaft dessen Übersetzung in Euro je Wohnung und Jahr.

Im Rückblick lässt sich die Townhall deshalb wie ein erster Realitätscheck dieser Analyse lesen:

Frage der Tagungsunterlagen	Antwort bzw. Signal aus der Townhall	Wohnungswirtschaftliche Bedeutung
Kommt der wirtschaftliche Vorteil tatsächlich beim Kunden an?	Heilmann: aktuell 0,0 € Preiserhöhung durch Tiefengeothermie	Preiswirkung wird erstmals aus Kundensicht sichtbar
Ist hoher CAPEX automatisch teure Wärme?	Potsdam zeigt: nicht zwingend	Investitionshöhe und Wärmepreis sind nicht identisch
Was ist der Maßstab?	Esser/GdW: Bezahlbarkeit, Planbarkeit, faire Verteilung	Bundesweiter wohnungswirtschaftlicher Prüfmaßstab
Wie wird aus Erfahrung Branchenwissen?	Kowalewski/BBU: Heilmanns Beispiel verständlich in die Wohnungswirtschaft tragen	Wissenstransfer statt Technologieangst
Was braucht es zwischen Erzeuger und Kunde?	Heilmann: Vertrauen und nachvollziehbare Preise	Transparenz wird zur Investitionsvoraussetzung
Kann daraus Rollout entstehen?	Bonde und Junker: politische Erschließung und systematische Skalierung	Aus Einzelprojekten kann Infrastruktur werden
Wo endet die Betrachtung?	Quelle, Wärmepumpe, Speicher, Netz, Gebäude und Digitalisierung gehören zusammen	Übergang zum intelligent vernetzten Quartier

Die Tabelle zeigt, warum die Veranstaltung mehr war als eine Aneinanderreihung von Statements: Sie lieferte an mehreren Stellen praktische Antworten auf Fragen, die zuvor analytisch formuliert worden waren.

Der eigentliche Unterschied liegt in der Kostenstruktur

Die Tagungsunterlagen hatten einen weiteren Punkt sehr klar herausgearbeitet: Tiefengeothermie verändert nicht nur die Energiequelle, sondern die gesamte Kostenlogik. Fossile Systeme wirken am Anfang häufig günstiger, weil ihre Investitionen vergleichsweise niedrig sein können, tragen dafür aber über Jahrzehnte Brennstoffkosten, CO₂-Kosten, Beschaffungs- und Marktpreisrisiken. Tiefengeothermie funktioniert anders: Ein großer Teil der Kosten fällt am Anfang an – für Exploration, Bohrung, Oberflächenanlage, Wärmepumpe, Speicher und Netzinfrastruktur –, während anschließend die Brennstoffkosten der eigentlichen geothermischen Quelle entfallen.

Der vorbereitende Bericht stellte diese beiden Welten so gegenüber:

Merkmal	Fossile KWK / Gas	Tiefengeothermie
Anfangsinvestition	vergleichsweise geringer	hoch
Brennstoffkosten	laufend, preisvolatil, kriegsgefährdet	keine Brennstoffkosten der Quelle
CO₂-Kosten	laufend	0
Risikoprofil	Brennstoff-, CO₂, Kriegs- und Marktrisiko	Untergrund-, Bohr- und Finanzierungsrisiko
Preiswirkung	stärker variable Kosten	Kapitaldienst prägt stärker fixe Bestandteile
Lebenszyklus	mehrere Erzeugerzyklen möglich	langlebige Bohrung, komponentenabhängige Oberfläche

Das ist für die Wohnungswirtschaft zentral. Denn der geothermische CAPEX entsteht vor der ersten gelieferten Kilowattstunde, während die Vorteile aus geringerer fossiler Abhängigkeit erst über Jahre und Jahrzehnte wirken. Wer ausschließlich die Anfangsinvestition betrachtet, vergleicht deshalb nicht die tatsächliche langfristige Wärmewirkung. Genau hier bekommt Heilmanns Preisaussage eine zweite Dimension. Sie sagt nicht, dass Tiefengeothermie nichts kostet, sondern dass der hohe Infrastrukturaufwand im Potsdamer Fall derzeit nicht als zusätzliche geothermiebedingte Preissteigerung beim Wärmekunden sichtbar wird. Das ist ein fundamentaler Unterschied. Aus Risiko wird zunehmend eine finanzierbare Struktur.

Der zweite große Zukunftsfaktor liegt in der Finanzierung.

Lange Zeit war die Fündigkeit eines der zentralen Hemmnisse der Tiefengeothermie, weil hohe Investitionen getätigt werden müssen, bevor vollständig feststeht, welche thermische Leistung dauerhaft erschlossen werden kann. Genau an dieser Stelle verändert sich die Landschaft. BEW-Förderung, KfW-Instrumente, Fündigkeitsabsicherung, Garantien und langfristige Infrastrukturfinanzierungen adressieren zunehmend unterschiedliche Teile derselben Risikokette.

Entscheidend ist dabei nicht nur die Höhe eines Zuschusses. Entscheidend ist, dass ein geologisches Risiko zunehmend in ein strukturierbares Finanzierungsrisiko übersetzt werden kann. Das verbessert die Bankfähigkeit. Und die Finanzierung endet nicht am Bohrloch. Nach erfolgreicher Erschließung müssen Oberflächenanlage, Wärmepumpe, Speicher, Wärmenetz, Übergabestationen und digitale Steuerung finanziert werden. Genau deshalb hatten die Tagungsunterlagen die Perspektive bewusst auf die gesamte Energieinfrastruktur erweitert.

Jan Kowalewski vom BBU brachte eine bemerkenswert offene Perspektive in die Diskussion: Die Wohnungswirtschaft muss verstehen, was Potsdam zeigt

Er beschrieb eine psychologische Hürde, die in vielen Technologiepapieren kaum vorkommt: Tiefengeothermie werde in der Wohnungswirtschaft teilweise schlicht noch nicht verstanden, und wo eine Technologie nicht verstanden wird, während gleichzeitig hohe Millionenbeträge im Raum stehen, entsteht schnell die Sorge vor einem „Fass ohne Boden“. Genau diese Sorge müsse versachlicht werden.

Kowalewski machte dafür Heilmanns Darstellung selbst zum Referenzpunkt: Die Wohnungswirtschaft müsse das Thema auf eine Ebene bringen, auf der man es so verstehen könne, „wie Herr Heilmann das vorgetragen hat.“  Das ist ein starkes Signal. Denn damit wird aus dem Projektbericht eines Wohnungsunternehmens ein möglicher Baustein des Wissenstransfers für eine ganze Branche. Kowalewski wies zugleich darauf hin, dass viele der rund 340 BBU-Mitglieds-unternehmen große Sympathie für regionale und stabile Lösungen hätten und – soweit wirtschaftlich möglich – bereit seien zu investieren. Dies glit sicherlich für die Mitglieder anderer Landesverbände ebenfalls.

Vertrauen wird zur Infrastruktur

Heilmann setzte später noch einen Akzent, der über jede klassische Kostenrechnung hinausgeht: Vertrauen. Gute Zusammenarbeit zwischen Wohnungsunternehmen, Stadtwerken und Fernwärmebetreibern sei keineswegs selbstverständlich. Gerade sie sei aber Teil des Potsdamer Erfolgsgeheimnisses. Sein Satz war klar: Wenn Wärmewende und Tiefengeothermie gelingen sollen, braucht es Zusammenarbeit – und diese Zusammenarbeit funktioniert nur mit Vertrauen. Unmittelbar danach formulierte er einen zweiten Satz, der vielleicht fast ebenso wichtig ist wie seine 0,0-Euro-Aussage:

„Wenn der Preis gerechtfertigt und nachvollziehbar ist, dann wird der auch bezahlt.“

Damit wird Vertrauen zu einem ökonomischen Faktor. Ein Wohnungsunternehmen muss verstehen können, wie der Wärmepreis entsteht, ihn langfristig kalkulieren und gegenüber den Mietern erklären können. Nachvollziehbarkeit schafft Vertrauen – und Vertrauen schafft Investitionsfähigkeit.

Eine bemerkenswerte Kette: GdW – ProPotsdam – BBU

Gerade in der Zusammenschau entsteht deshalb eine außergewöhnlich geschlossene wohnungswirtschaftliche Argumentation. Der GdW definiert den bundesweiten Maßstab, ProPotsdam liefert den Praxisbeleg und der BBU macht daraus eine Transferperspektive aus der Sicht eines GdW-Mitglieds. Der Bund fordert Bezahlbarkeit und Planbarkeit, der Kunde berichtet von einer konkreten preisneutralen Wirkung des geothermischen Anteils und der Landesverband fordert, diese Erfahrung verständlich in die Branche zu tragen. Auch hier: die Übertragbarkeit auf alle Landesverbände ist gegeben.

Und daneben steht das kurze Wort von GdW-Präsident Axel Gedaschko:

„Machen.“

Kaum ein Begriff passt besser zu dem, was Potsdam inzwischen verkörpert. Aus „Machen“ wird Erfahrung

Potsdam ist deshalb als Template interessant, weil das Projekt nicht erst angekündigt wurde. Es wurde geplant, erkundet, gebohrt, finanziert und in ein reales Wärmesystem integriert. Deshalb kann heute nicht mehr nur über Annahmen gesprochen werden, sondern über Erfahrung. Und liefert gleich die nächste Frage: „Wo machen wir es wieder?“ Dazu die Antwort: „ein paar Kilometer weiter. Nur dreimal so groß.“

Berlin denkt bereits in der nächsten Größenordnung

Während Potsdam Erfahrung liefert, bereitet Berlin Skalierung vor. Ministerin Ute Bonde (Senatorin für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt MVKU) machte deutlich, dass Tiefengeothermie nicht als isolierte Bohrung betrachtet werden kann. Untergrunderkundung, Genehmigung, Wärmeplanung und Infrastrukturentwicklung müssen zusammengeführt werden. Das ist ein wichtiges Signal, denn ein Markt entsteht erst dann, wenn Akteure davon ausgehen können, dass auf ein Projekt weitere folgen.

Auch die Berliner Energie und Wärme denkt inzwischen in dieser Richtung. Hannes Junker stellte Tiefengeothermie nicht als exotischen Einzelbaustein dar, sondern als ernsthaft zu entwickelnde Quelle für die langfristige Dekarbonisierung der Berliner Fernwärme.

Damit verschiebt sich erneut die Fragestellung: Nicht mehr „Kann eine Anlage funktionieren?“, sondern „Wie entwickeln wir daraus reproduzierbare Infrastruktur?“

Von der Entscheidungsmatrix zur Realität

Auch die zweite vorbereitende Tagungsunterlage bekommt damit im Nachhinein eine besondere Bedeutung.

Die Praxisgruppe hatte 32 Wärmequellen und Versorgungssysteme miteinander verglichen – nicht nur nach CO₂, sondern nach Kriegsgefahr, Effizienz, Verfügbarkeit, Standortabhängigkeit, Investition, technologischem Reifegrad, Skalierbarkeit sowie Versorgungs- Transport und Preisrisiken.

Tiefengeothermie wurde dabei als strategische Wärmequelle für Netze und Quartiere eingeordnet. Gleichzeitig wurden ihre Hürden offen benannt. Der spannende Punkt ist: Mehrere dieser Hürden beginnen sich bei dieser Quelle gleichzeitig zu verändern.

Zukunftsindikator	Früheres Hemmnis	Aktuelles Signal
Technologische Reife	Einzel- und Pilotprojekte	reale innerstädtische Betriebserfahrung; Erweiterung auf Außenbezirke beachten
Preisrisiko	Sorge vor hohem CAPEX	ProPotsdam: aktuell 0,0 € zusätzliche Preissteigerung
Fündigkeitsrisiko	unklar finanzierbare Frühphase	Absicherung und Garantien verbessern Bankfähigkeit
Versorgungssicherheit	Abhängigkeit fossiler Systeme	lokale Wärmequelle ohne Brennstoffimport
Skalierbarkeit	Einzelanlagen	große Versorger denken zunehmend in Anlagenserien
Wohnungswirtschaftliche Akzeptanz	Technologie wird nicht ausreichend verstanden	GdW, BBU und ProPotsdam bilden eine belastbare Argumentationskette
Investitionsmut	hohe Anfangssummen schrecken ab	Ersatzinvestitionen eröffnen reale Eintrittspunkte
Preisakzeptanz	Misstrauen gegenüber Wärmepreisen	nachvollziehbare Preise schaffen Vertrauen
Systemintegration	Fokus auf die Bohrung	Quelle, Speicher, Netz, Gebäude und Digitalisierung werden gemeinsam betrachtet

Gerade diese Verdichtung ist das eigentliche positive Signal der Townhall: Nicht ein einzelner Indikator hat sich verändert – mehrere bewegen sich gleichzeitig. Und genau dann beginnt aus einer Technologie ein Markt zu werden.

Die Zukunft endet nicht am Bohrloch

Damit führt die Diskussion zwangsläufig über Tiefengeothermie hinaus.Denn eine Wärmequelle allein bildet noch kein zukunftsfähiges Quartier. Die vorbereitenden Unterlagen hatten deshalb bereits eine vollständige Versorgungskette beschrieben: Geothermiequelle, Großwärmepumpe, Speicher, Wärmenetz, Übergabestation, Messung, digitale Steuerung und Energiemanagement.

Diese Bausteine bestimmen gemeinsam, wie effizient Wärme erzeugt, gespeichert, verteilt und genutzt wird. Die Tagungsunterlagen formulierten daraus eine Konsequenz:

„Die Zukunft der Wohnungswirtschaft entscheidet sich nicht im Heizungskeller, sondern im intelligent vernetzten Quartier.“

Genau hier verbindet sich Tiefengeothermie mit Digitalisierung, intelligentem Energiemanagement und perspektivisch Energy Sharing. Der Bundesverband Geothermie hatte diese Verbindung bereits im Umfeld der Veranstaltung ausdrücklich aufgegriffen. Damit endet das Thema nicht beim Wärmeerzeuger. Es beginnt dort.

Aus einer Entscheidungsmatrix wird ein Entscheidungsbild

Vor der Townhall standen viele Fragen: Wie wirkt Förderung tatsächlich auf den Wärmepreis, wie wird Fündigkeitsrisiko beherrschbar, wie unterscheiden sich fossile OPEX und erneuerbare Infrastrukturinvestitionen über Jahrzehnte und wie kommt ein Vorteil beim Wohnungsunternehmen und schließlich beim Mieter an? Der vorbereitende Bericht formulierte deshalb als wichtigste wohnungswirtschaftliche Zielgröße den langfristigen Erlösbedarf je Megawattstunde Wärme und dessen Wirkung auf die Warmmiete. Die Townhall hat noch keine vollständige Lebenszyklusrechnung geliefert. Aber sie hat etwas geliefert, das bisher fehlte: Umsetzung beim realen Kunden.

Das ist mehr als eine Modellannahme und mehr als eine technische Erfolgsmeldung. Es ist ein Stück Marktrealität. Jetzt bekommt „Machen“ eine neue Bedeutung. Vielleicht beginnt Rollout genau so: nicht mit der Behauptung, alle Probleme seien gelöst, sondern damit, dass Technologie, Finanzierung, Risikoabsicherung, politische Rahmenbedingungen, Skalierungspläne und wohnungswirtschaftliche Erfahrung gleichzeitig belastbarer werden. Und dann steht ein realer Wärmekunde auf einem Podium und sagt: 0,0 Euro aktuelle Preissteigerung durch die Tiefengeothermie.

Dann bekommt Axel Gedaschkos kurzes Wort eine neue Aktualität:

Machen.

Denn aus Mut entsteht Erfahrung, aus Erfahrung Vertrauen, aus Vertrauen Investitionsbereitschaft – und aus einzelnen Projekten kann Infrastruktur werden.

Vielleicht ist deshalb die wichtigste Frage nach der Berliner Townhall nicht mehr: Kann Tiefengeothermie einen relevanten Beitrag zur Wärmewende leisten?

Sondern:

Welches Portfolio dekarbonisieren wir als Nächstes?

Dazu Dietmar Schickel aus dem Netzwerk CO2zero: „Der beste Start ist eine gründliche Fokussierung des gesamten Themas der Dekarbonisierungs-Optionen in einem abteilungs-übergreifenden Meeting „Strategiekompass“. Nicht nur zur Tiefengeothermie, sondern zur Beantwortung der Frage: mit welcher Nullemissionsenergie kann ich mein Portfolio am kostengünstigsten dekarbonisieren? Dabei den digitalen Heizungskeller, optimierte Bezugskonditionen, Energy Sharing und Kundenanlagen gleich integrieren?“

Auf der Bundesebene wird das EBZ den Wissenstransfer zu diesem speziellen Thema strukturieren und Formate für den Transfer anbieten. Dazu Professor Philipp Engelhardt von der EBZ Business School: „Wir haben entsprechende Angebote vorbereitet und ergänzen damit die bereits existierenden kostenfreien Angebote der Praxisgruppe Nullemissionsplanung durch Präsenz- und Online-Veranstaltungen.“ Auch eine konkrete Veranstaltung benannte Engelhardt an der EBZ-Akademie zu diesem Thema: „Energie von unten“ am 12.11.2026 mit vertiefenden Aspekten und Blick auf den kommenden drittgrößten deutschen Markt NRW:

Energie von unten

Engelhardt skizzierte ebenso den Transfer aus der Wissenschaft im gemeinsamen Podium mit Professor Ingo Sass vom GeoForschungsZetrum Potsdam GFZ und Gregor Dilger vom Bundesverband Geothermie: Wir definieren Gemeinsamkeiten mit der Grundlagenforschung und transferieren die zielführenden Inhalte in die angewandte Wissenschaft. Unsere Kurse und Seminare werden auch von den Lehrstühlen der Technischen Universitäten mit betreut und sind mit Bildungspunkten der Ingenieurkammer versehen.

Die Riege der Gestalter des Wissenstransfers wird ergänzt durch weitere Fachleute der Lehre und der Anwendung;